Câu hỏi về hợp đồng đặt cọc

1. Đặt cọc có phải theo phạm vi công chứng quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 không?

Có. Tuy đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác nhưng mục đích hướng đến nếu là bất động sản thì phải theo địa hạt quy định tại điều 42 Luật công chứng 2014 vì liên quan đến bất động sản thì phải theo địa hạt.

2. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không? Nếu không thì việc công chứng có vai trò gì để các bên phải lựa chọn công chứng?

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng đặt cọc có vai trò trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, và những tình tiết trong văn bản công chứng, được xem là bằng chứng và không phải chứng minh theo quy định tại điều 3, điều 5 Luật công chứng 2014.

3. Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có bắt buộc phải có 2 vợ chồng?

Bên nhận cọc bắt buộc phải có 2 vợ chồng vì đó là tài sản chung nếu cần phải có sự ý kiến của cả 2 vợ chồng, đảm bảo cho vợ chồng giao kết hợp đồng sau này. Bên đặt cọc thì nếu tài sản đặt cọc là tài sản không phải đăng ký thì không cần 2 vợ chồng theo quy định tại điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

4. Trường hợp độc thân thì bên đặt cọc cần xác nhận tình trạng hôn nhân không?

Không. Bên đặt cọc thì nếu tài sản đặt cọc là tài sản không phải đăng ký thì không cần 2 vợ chồng theo quy định tại điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 chính vì vậy đã có gia đình hay còn độc thân thì việc đặt cọc không cần người còn lại.

5. Tài sản đặt cọc là VÀNG, NGOẠI TỆ có được không?

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì vàng đặt cọc đặt cọc được do hiện nay vẫn chưa có quy định nào về việc cấm sử dụng vàng để đặt cọc mà chỉ cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán (khoản 4 Điều 19 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP), còn theo luật ngoại hối 2019 thì ngoại tệ chỉ bị cấm làm phương tiện thanh toán nên đặt cọc được.

6. Bất động sản có được dùng làm tài sản đặt cọc?

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không làm tài sản đặt cọc được  vì không đảm bảo yếu tố chuyển giao.

7. Tài sản đặt cọc để mua nhà là chiếc xe ô tô được không? trường hợp bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì việc phạt cọc giải quyết như thế nào?

Được. Theo khoản 2 điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 thì có quy định về việc đăng ký tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc đối với  tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

8. Đặt cọc để mua một phần thửa đất chưa tách thửa có được không?

Để tránh tranh chấp thì nên tách thửa rồi đặt cọc. Sẽ xác thực trong việc xác định giao kết hợp đồng đối với phần diện tích là bao nhiêu và được thể hiện cụ thể nếu có trích đo. Tránh trường hợp đặt cọc xong rồi mà phần diện tích lại không đủ điều kiện tách thửa.

9. Đặt cọc mua nhà chưa khai di sản thừa kế có được không?

Không. Vì tài sản phải được khai di sản thừa kế thì mới thuộc sở hữu của bên nhận đặt cọc như vậy mới bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng.

10. Đặt cọc cho người thừa kế theo di chúc có được không?

Không. Vì lỡ như người thừa kế theo di chúc rơi vào các trường hợp không được quyền hưởng di sản thừa kế thì sao, với lại cũng phải thực hiện khai nhận thì mới trở thành chủ sở hữu, sử dụng được.

11. Đặt cọc mua nhà ở xã hội có được không?

Tùy. Vì đối với hộ gia đình, cá nhân được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường sau khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua và được cấp giấy chứng nhận. Nếu rơi vào trường hợp này thì đặt cọc mua nhà ở xã hhội được. Còn nếu không phải trường hợp này thì sẽ chia ra làm 2 giai đoạn:

+ Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua, thuê mua mà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội. Như vậy, trong trường hợp thì chỉ có những đối tượng cụ thể nêu trên mới đặt cọc được.

+ Trường hợp sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, thuê mua và được cấp giấy chứng nhận thì được bán cho bất kỳ đối tượng nào. Trong trường hợp này thì phải sau 5 năm và đảm bảo các điều kiện nêu trên thì mới đặt cọc được

Cơ sở pháp lý: Theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014.

12.Nhà đang thế chấp có công chứng hợp đồng đặt cọc được không?

Được. Mặc dù luật chỉ quy định đối với trường hợp bán, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho mượn theo khoản 5,khoản 6 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng theo ntac bảo đảm quyền của bên nhânn bảo đảm và cũng cần xét trong hợp đồng thế chấp coi các bên có thỏa thuận hay không, nên vẫn cần sự đồng ý của bên nhận bảo đảm.

13. Giả sử căn nhà đặt cọc đang nợ nghĩa vụ tài chính có công chứng hợp đồng đặt cọc được không?

Để tránh tranh chấp thì nên thực hiện xong nghĩa vụ. Vì nếu nhà mà có đất nửa thì theo quy định của Luật đất đai 2013 thì bên chủ sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

14. Đặt cọc nhà đang cho thuê được không?

Được. Trong Luật nhà ở theo quy định tại điều 127 thì chỉ khi bán thì mới cần phải thông báo cho bên thuê biết trước trong thời hạn 30 ngày.

15. Đặt cọc 200 triệu để giao kết hợp đồng mua bán giá 1 tỷ, nhưng khi công chứng hợp đồng mua bán giá 200 triệu được không, có cần phải hủy hợp đồng đặt cọc không?

Được. Về nguyên tắc thì không cần hủy vì giá do 2 bên thỏa thuận, việc các bên có thay đổi về giá là do các bên. Công chứng viên chỉ giải thích hậu quả pháp lý của việc khai giá thấp nhằm thực hiện mục đích gì khác.

16. Bên nhận cọc thỏa thuận phạt cọc gấp 10 lần nếu tới hạn thực hiện mà bên đặt cọc không thực hiện có được không?

Được. Vi theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu các bên có thỏa thuận thì vẫn chấp nhận

17. Bên đặt cọc đặt cọc 100 triệu với thời hạn 2 năm để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà đã được công chứng (hợp đồng thuê thời hạn 5 năm) có được không?

Được. Nếu việc vi phạm hợp đồng thuê trong 2 năm đầu thì được xem là có bảo đảm, còn 3 năm sau sẽ là hợp đồng thuê không có bảo đảm.

18. Hai bên hỏa thuận trong thời hạn đặt cọc bên nhận cọc không được dùng số tiền đặt cọc vào bất kỳ mục đích gì ? Số tiền đặt cọc phải được gửi vào ngân hàng với thời hạn bằng thời hạn đặt cọc, nếu bên đặt cọc không vi phạm nghĩa vụ thì hết thời hạn đặt cọc sẽ được nhận toàn bộ số tiền và lãi của ngân hàng?

Được. Vì theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên có thể thỏa thuận về việc trả lại tài sản đặt cọc.

19. Nhiều người cùng đặt cọc để mua 1 nhà ở và quyền sử dụng đất ở được không (mỗi người một hợp đồng đặt cọc riêng biệt và yêu cầu công chứng)?

Nếu làm chung hợp đồng thì được, còn tách riêng ra thì về nguyên tắc vẫn được nhưng đảm bảo tránh tranh chấp thì không nên công chứng.

20. Đang trong thời hạn đặt cọc mà một trong 2 bên chết thì giải quyết như thế nào?

Nếu đến lúc thực hiện hợp đồng bên nào làm cho hợp đồng không thể giao kết được thì bên đó chịu trách nhiệm.

21. Hai bên đặt cọc 1 tỷ và yêu cầu công chứng viên công chứng hợp đồng đặt cọc đồng thời yêu cầu công chứng viên chứng nhận việc giao nhận số tiền đặt cọc đó?

Việc giao nhận tiền do các bên tự thực hiện. Công chứng viên không chứng nhận, có thể tư vấn họ qua thừa phát lại.

22. Hợp đồng hứa mua hứa bán là như thế nào ? giống/khác hợp đồng đặt cọc?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là hợp đồng không có tài sản bảo đảm và việc thực hiện mua bán chỉ là lời hứa của các bên. Việc không thực hiện sẽ không phát sinh chế tài. Còn đặt cọc là hợp đồng bảo đảm để thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng nếu vi phạm sẽ được xử lý theo quy định tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

23. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc có bắt buộc thu hồi tất cả bản chính mà tổ chức hành nghề công chứng đã phát hành hay không?

Về nguyên tắc thì không cần thu lại tất cả bản chính. Vì theo quy định tại điều 40, điều 41, điều 51 Luật công chứng 2014 không bắt buộc phải thu lại bản chính hợp đồng.

Nguyễn Văn Ngọc