Chuyển đổi quyền sử dụng đất? Loại đất nào được chuyển đổi?

MỤC LỤC

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

2. Đối tượng nào có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất?

3. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất?

4. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp như thế nào?

      4.1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức dồn điền đổi thửa

      4.2. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo hình thức dồn điền đổi thửa

5. Chuyển đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế, lệ phí trước bạ?

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó chỉ được chuyển đổi đối với đất nông nghiệp thông qua hợp đồng và hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính. Và việc chuyển đổi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nói một cách dễ hiểu đó là việc các bên đổi đất cho nhau cho thuận tiện việc khai thác, sử dụng.

2. Đối tượng nào có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất?

Điểm a Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai".

Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ".

Trên cơ sở căn cứ pháp lý đó, có thể thấy pháp luật chỉ cho phép các đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất?

Căn cứ quy định tại Điều 179 Luật đất đai 2013, chuyển đổi quyền sử dụng đất hợp pháp khi:

Thứ nhất, là đất nông nghiệp trên cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Theo đó, các loại đất không phải là đất nông nghiệp như: đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ... sẽ không được chuyển đổi; muốn chuyển quyền phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,…

Thứ hai, có Giấy chứng nhận (hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất);

Thứ ba, đất không có tranh chấp;

Thứ tư, quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ năm, trong thời hạn sử dụng đất.

Phải được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính

Do đó việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ, cá nhân khác.

4. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp như thế nào?

Pháp luật đất đai chia thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thành hai loại thủ tục gồm:

- Chuyển đổi để thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”.

- Chuyển đổi mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa".

Dồn điền, đổi thửa là chủ trương, chính sách được nhà nước quy định đối với loại hình đất nông nghiệp, được hiểu là việc dồn ruộng đất từ các ô hoặc thửa nhỏ thành các thửa ruộng lớn. Mục đích là giúp cho việc canh tác của người dân diễn ra thuận tiện và hiệu quả hơn. Nhờ vậy, công tác sản xuất trở nên thống nhất trên quy mô lớn, năng suất lao động đạt hiệu quả cao hơn.

Một bên là thực hiện dựa trên chủ trương, chính sách của nhà nước, còn một bên là thực hiện mang tính chất tự phát trong nhân dân, do đó thủ tục thực hiện cũng sẽ khác nhau. 

4.1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức dồn điền đổi thửa

a) Thành phần hồ sơ:

Căn cứ quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT nay sửa đổi tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa" được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp, gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này của từng hộ gia đình, cá nhân;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền đổi thửa" (nếu có).

b) Thủ tục dồn điền đổi thửa:

Căn cứ khoản 6 Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi tiếp nhận hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

- Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã thực hiện xong dồn điền đổi thửa theo phương án được duyệt.

- Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp.

Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Như vậy, chính sách dồn điền đổi thửa là việc đổi một hoặc nhiều thửa đất ruộng nhằm tập hợp các thửa đất này thành một dải hay một thửa đất rộng để tạo thành cánh đồng mẫu lớn. Do đó, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất phải lập phương án chuyển đổi cho toàn xã, phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

4.2. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo hình thức dồn điền đổi thửa

a) Thành phần hồ sơ:

Theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

+ Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi nếu có nhu cầu

+ Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ và đưa phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa, bổ sung theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; riêng với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thời gian được tăng thêm 15 ngày.

5. Chuyển đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế, lệ phí trước bạ?

Căn cứ Điều 190 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất) khi được đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

• Mẫu hợp đồng trao đổi tài sản

Nguyễn Văn Ngọc (tổng hợp)