Đất không có Giấy chứng nhận có được chia thừa kế không?

1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy, so với quy định cụ tại Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì điều kiện đối với Giấy chứng nhận không còn bắt buộc.

Tuy nhiên, 04 điều kiện trên áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện để lại quyền thừa kế theo di chúc (khi lập di chúc thì người sử dụng đất thể hiện ý chí của mình trong việc để lại di sản, trường hợp thừa kế theo pháp luật không thể hiện ý chí của người sử dụng đất).

Mặt khác, trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận thì khi đó mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận.

2. Không có Sổ đỏ vẫn được chia thừa kế

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

- Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế.

Đồng thời, ngay tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) cũng quy định điều kiện về Giấy chứng nhận trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất là không bắt buộc.

3. Đất không có sổ đỏ được chia thừa kế như thế nào?

Trong trường hợp đất không có sổ đỏ và cần chia thừa kế, pháp luật dân sự Việt Nam quy định hai phương thức chia thừa kế chính là chia theo di chúc và chia theo pháp luật.

Chia thừa kế theo di chúc là khi người chủ sở hữu di chúc trước khi qua đời. Theo Điều 624 của Bộ luật Dân sự 2015, di chúc được định nghĩa là ý chí của cá nhân để chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác sau khi mất. Điều 626 quy định rõ quyền của người lập di chúc, bao gồm việc chỉ định người thừa kế, phân định phần di sản cho từng người thừa kế, dành một phần tài sản để di tặng hoặc thờ cúng, giao nghĩa vụ cho người thừa kế, và chỉ định người giữ di chúc, quản lý di sản, phân chia di sản. Do đó, quyền sử dụng đất trong di chúc hợp pháp sẽ phụ thuộc vào nội dung di chúc. Tuy nhiên, nếu có người hưởng di sản không được đề cập trong di chúc hoặc bị loại trừ theo quy định tại Điều 644, di sản sẽ được chia lại để bảo đảm quyền lợi của người thừa kế không được đề cập trong di chúc.

Chia thừa kế theo pháp luật xảy ra khi không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp. Theo Điều 649 của Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Điều 651 và Điều 652 quy định cách chia thừa kế theo pháp luật, bao gồm việc những người thừa kế cùng hàng sẽ được nhận phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã mất, bị truất quyền hưởng di sản, hoặc từ chối nhận di sản. Đối với trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, cháu sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu sẽ được hưởng nếu còn sống. Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, chắt sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt sẽ được hưởng nếu còn sống.

Kết luận: Trên đây là quy định giải đáp thắc mắc về việc đất không có Sổ đỏ có được chia thừa kế không? Theo quy định thì đất không có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) thì vẫn có thể được chia thừa kế; một số trường hợp như đất sử dụng không hợp pháp thì không phải là di sản nên không được chia.