Hợp đồng mua bán có bảo lưu quyền sở hữu tài sản

MỤC LỤC

1. Bảo lưu quyền sở hữu là gì

2. Hình thức bảo lưu quyền sở hữu

3. Nội dung bảo lưu quyền sở hữu

    Đối tượng bảo lưu quyền sở hữu tài sản

    Phương thức thực hiện

4. Nội dung của biện pháp bảo lưu quyền sở hữu

5. Mẫu điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

    Chấm dứt bảo lưu quyền sở hữu

    Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lưu quyền sở hữu

    Hướng dẫn soạn mẫu điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

6. Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong mua bán tài sản gắn liền với đất

1. Bảo lưu quyền sở hữu là gì

Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể thỏa thuận về mua trả chậm, trả dần. Trường hợp này người mua chỉ có quyền sở hữu khi đã trả hết tiền mua. Để bảo đảm quyền đòi tiền trả chậm, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu và đăng ký biện pháp này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bảo lưu quyền sở hữu được quy định từ Điều 331 đến Điều 334 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong bảo lưu quyền sở hữu thì bên bán được quyền kiểm soát việc định đoạt tài sản của bên mua cho đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn thì bên bán có quyền lấy lại tài sản và trả lại tiền cho bên mua sau khi trừ khấu hao sử dụng tài sản.

Như vậy, Bảo lưu quyền sở hữu tài sản có thể được hiểu là quy định bảo đảm quyền lợi của bên bán trong quan hệ hợp đồng mua bán. Theo đó, trong hợp đồng mua bán tài sản, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán tài sản bảo lưu cho đến khi bên mua tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ.

2. Hình thức bảo lưu quyền sở hữu

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản phải được lập thành văn bản riêng là hợp đồng bảo lưu quyền sở hữu tài sản hoặc phải được ghi trong hợp đồng mua bán. Điều này sẽ giúp chứng minh quyền sở hữu tài sản của bên bán trong thời gian bên mua chưa thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán.

3. Nội dung bảo lưu quyền sở hữu

- Đối tượng bảo lưu quyền sở hữu tài sản

Những tài sản có đăng kí quyền sở hữu như: ô tô, xe máy, nhà đất,… đều thuộc đối tượng được bảo lưu quyền sở hữu tài sản

- Phương thức thực hiện

Vì biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chỉ có hiệu lực đối kháng khi được đăng ký, do đó, khi các bên xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu thì phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán làm cơ sở để thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo lưu quyền  sở hữu.

+ Hợp đồng bảo lưu quyền sở hữu tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán với quy định chặt chẽ. Bởi việc thực hiện nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán không phát sinh và chấm dứt ngay, mà đó là cả một quá trình rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp.

+ Hợp đồng bảo lưu quyền sở hữu tài sản ngoài quy định về đối tượng, giá cả, thời gian chậm thanh toán, các bên còn phải quy định rõ trách nhiệm, số lượng, thời điểm thanh toán thực tế và thỏa thuận về hậu quả pháp lí khi bên mua vi phạm nghĩa vụ với bên bán.

+ Bên bán chọn một trong hai phương thức sau: bên bán tạo điều kiện để bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc cùng bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhưng bên bán giữ lại bản gốc.

+ Bên mua tài sản phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đầy đủ cho bên bán, trong trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán thì bên bán có quyền đòi lại tài sản.

Trong thời gian bảo lưu quyền sở hữu tài sản có hiệu lực, bên mua có quyền khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản đảm bảo. Do vậy mặc dù chưa là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản nhưng bên mua vẫn sẽ phải chịu hoàn toàn rủi ro về tài sản đảm bảo trong thời hạn này, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên trong hợp đồng mua bán.

+ Đối với bên bán tài sản thì khi bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán nên bên bán đã đòi lại tài sản, thì bên bán sẽ phải hoàn trả cho bên mua số tiền mà bên mua đã thanh toán sau khi trừ đi giá trị hao mòn tài sản do bên mua đã sử dụng trong thời gian sở hữu tài sản.

4. Nội dung của biện pháp bảo lưu quyền sở hữu

Hiện nay, vấn đề bảo lưu quyền sở hữu được ghi nhận tại Điều 331 Bộ luật dân sự năm 2015:

- Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.

- Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán.

- Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Khác với các biện pháp bảo đảm khác như: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, kỹ quỹ, ký cược, bên bảo đảm phải giao cho bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ được thực hiện, còn trong biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, bên nhận vật lại là bên có nghĩa vụ phải thực hiện.

Dưới góc độ pháp lý, có thể xem xét bảo lưu quyền sở hữu dưới các nội dung sau:

Thứ nhất, về quyền sở hữu tài sản:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015, khi xác lập quan hệ mua bán, mặc dù các bên đã thực hiện nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua, bên mua đã nhận vật nhưng quyền sở hữu vật vẫn thuộc về bên bán. Chỉ khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên bán mới thực hiện các thủ tục để chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Nếu bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên bán vẫn có quyền sở hữu tài sản.

Thứ hai, về cơ sở xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu

Bản thân việc “bảo lưu quyền sở hữu” phải được các bên thỏa thuận và và thỏa thuận này phải “được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán”. Nếu không có thỏa thuận việc bảo lưu quyền sở hữu thì sẽ không có biện pháp bảo đảm.

Thứ ba, phạm vi áp dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu

Theo quy định tại Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chỉ được áp dụng trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên với việc Bộ luật Dân sự đánh đồng trao đổi tài sản với mua bán tài sản nên cũng được áp dụng cho trao đổi tài sản. Cụ thể: Khoản 4 Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản”.

Thứ tư, về hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tài sản theo quy định tại khoản 3, Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015. Trên thực tế, có thể có bên thứ ba có quyền lợi liên quan đến đối tượng của hợp đồng mua bán khi tài sản này đã được chuyển giao cho bên mua. Như vậy, bên bán phải lưu ý để là bên có quyền lợi đối với tài sản bảo đảm thì phải tiến hành đăng ký tài sản bảo đảm là đối tượng của hợp đồng mua bán này.

Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản

Điều 333 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên mua tài sản có quyền:

- Sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực.

- Chịu rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định này cho thấy bên mua tài sản là bên bảo đảm trong giao dịch bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu tài sàn. Khi nhận được tài sản mua bán, bên mua tài sản có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực. Nếu việc khai thác, sử dụng tài sản mua bán làm hư hỏng, mất tài sản thì trong trường hợp bên mua không thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên mua phải chịu rủi ro trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu. Bên mua phải có nghĩa vụ phải bồi thường các thiệt hại nếu xảy ra thiệt hại đối với tài sản mua bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận là bên mua sẽ không phải chịu trách nhiệm đối với những rủi ro về tài sản mua bán đó.

Thứ sáu, về thời điểm chấm dứt biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu

Biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu chấm dứt nếu thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 334 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

- Nghĩa vụ thanh toán cho bên bán được thực hiện xong.

- Bên bán nhận lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu.

- Theo thỏa thuận của các bên.

5. Mẫu điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

5.1. Chấm dứt bảo lưu quyền sở hữu

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Trường hợp nghĩa vụ thanh toán cho bên bán của bên mua đã được thực hiện đúng và đầy đủ.

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản chỉ mang tính chất của việc tác động, dự phòng, dự phạt. Bện pháp này chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm của một bên trong hợp đồng mua bán. Do đó, trong quan hệ mua bán, các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán đều phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, đặc biệt bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc sau khi chuyển giao tài sản sẽ không còn cơ sở cho việc áp dụng biện pháp bảo đảm quyền sở hữu của bên bán đối với tài sản đó. Như vậy, biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản sẽ đương nhiên chấm dứt khi bên mua hoàn thành đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán.

- Trường hợp bên bán đã nhận lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán không đạt được sự thỏa thuận theo ý chí của các bên, đặc biệt, bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán như thỏa thuận trong hợp đồng, thì khi đó bên bán có quyền nhận lại tài sản đã bán. Như vậy, biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản sẽ chấm dứt tại thời điểm bên bán nhận lại tài sản đó. Đồng thời, việc chấm dứt biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản sẽ kéo theo hợp đồng mua bán chấm dứt. Bởi trên thực tế, khi bên bán nhận lại tài sản mua bán thì hợp đồng mua bán sẽ không thể tồn tại.

- Trường hợp chấm dứt theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự.

Thỏa thuận được hiểu là sự bày tỏ những mong muốn nhất định theo ý chí của các bên trong quan hệ dân sự. Việc pháp luật ghi nhận sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng dân sự cần được hiểu đó chính là sự thống nhất ý chí của các bên về một vấn đề gì đó. Và sự thống nhất ý chí này tạo ra quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng mà luật pháp tôn trọng và bảo đảm thực hiện. Trong pháp luật dân sự, các bên trong hợp đồng mua bán có thể thỏa thuận bảo lưu quyền sở hữu tài sản và cũng có thể thỏa thuận chấm dứt việc bảo lưu quyền sở hữu này. Bởi việc áp dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu cho tài sản mua bán tuy mang đến sự bảo đảm cho người bán nhưng không linh hoạt đối với người mua trong việc thực hiện các quyền đối với tài sản, cho nên các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng mau bán có thể thỏa thuận để chấm dứt biện pháp bảo lưu quyền sở hữu này.

5.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lưu quyền sở hữu

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản

Bên mua có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực. Ngoài ra, bên mua có nghĩa vụ phải chịu mọi rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên trong hợp đồng mua bán. Bên mua cũng có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ giá trị tài sản theo quy định trong hợp đồng hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản

Bên bán có quyền đòi lại tài sản trong trường hợp bên mua không hoàn thành đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Ngoài ra, trong trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả cho bên mua số tiền mà bên mua đã thanh toán sau khi trừ đi giá trị hao mòn tài sản do bên mua sử dụng trong thời gian sở hữu tài sản.

Như vậy, trong biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản, thì bên bán là bên nhận bảo đảm vì thông qua biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, bên bán tài sản sẽ được bảo đảm là chắc chắn giao dịch mua bán sẽ diễn ra, sự trì hoãn quyền bảo lưu của bên bán đối với tài sản là đối tượng mua bán để đảm bảo cho người bán tài sản bán được hàng và thu được đúng số tiền mà bên mua phải thanh toán. Trong khi đó bên bảo đảm là bên mua tài sản, biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sảnvẫn làm cho bên bảo đảm tuy chưa chính thức trở thành chủ sở hữu tài sản bảo đảm nhưng bên mua được giữ tài sản và khai thác công dụng của tài sản đó cũng như có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản, và nghĩa vụ trả tiền thuộc về bên bảo đảm, rủi ro trong thời gian sử dụng đối tượng bảo đảm thuộc về bên bảo đảm là bên mua.

5.3. Hướng dẫn soạn mẫu điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

"Điều XX. BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU

1. Bên bán tài sản được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi Bên mua trả đủ tiền. Trường hợp Bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho Bên bán theo thỏa thuận thì Bên bán có quyền đòi lại tài sản.

2. Bảo lưu quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau đây:

- Nghĩa vụ thanh toán cho Bên bán được thực hiện xong;

- Bên bán nhân lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu;

- Theo thỏa thuận của các Bên.

Điều XXX. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU

1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản

Bên mua có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực. Ngoài ra, bên mua có nghĩa vụ phải chịu mọi rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên trong hợp đồng mua bán. Bên mua cũng có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ giá trị tài sản theo quy định trong hợp đồng hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản

Bên bán có quyền đòi lại tài sản trong trường hợp bên mua không hoàn thành đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Ngoài ra, trong trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại."

6. Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong mua bán tài sản gắn liền với đất

- Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng kể từ thời điểm đăng ký. Khi xác lập giao dịch có biện pháp bảo lưu quyền sở hữu tài sản, thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch không chỉ xác lập với hai bên chủ thể đã có trong giao dịch dân sự đó mà trong một số trường hợp có thể phát sinh với bên thứ ba chiếm giữ tài sản bảo đảm.

- Hai bên tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán có thể thỏa thuận để bên mua đưa tài sản vào khai thác công dụng và giữ quyền sở hữu cho đến khi việc thanh toán được hoàn tất.

- Các bước đăng ký:

+ Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký;

+ Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

+ Hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu hoặc hợp đồng mua bán tài sản kèm văn bản về bảo lưu quyền sở hữu có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Bản chính Giấy chứng nhận;

+ Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Nguyễn Văn Ngọc (tổng hợp)