Một số câu hỏi liên quan đến thế chấp nhà ở

      1/ Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức có được thế chấp nhà ở cho cá nhân không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 144 Luật nhà ở năm 2014 “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam”. Do đó Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức không được thế chấp nhà ở cho cá nhân.

       2/ Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân có được thế chấp nhà ở cho cá nhân không?

Tại khoản 2 Điều 144 Luật nhà ở 2014 quy định “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”  Do đó, chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở cho cá nhân

        3/ Cá nhân trong nước/ người Việt Nam ở nước ngoài/người nước ngoài có nhận thế chấp nhà ở của cá nhân không?

Điều kiện của cá nhân, tổ chức nhận thế chấp nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhânthì phải có điều kiện sau đây:
3. a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
4. b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
5. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chứcthì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

        4/ Chủ sở hữu là người Việt Nam ở nước ngoài có quyền thế chấp/cho thuê nhà ở không?

Theo quy định tại điểm d, Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

d/ Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

Căn cứ theo quy định nêu trên thì chủ sở hữu nhà ở là là người Việt Nam ở nước ngoài có quyền thế chấp/cho thuê nhà.

          5/ Chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có được quyền thế chấp nhà ở VN không?

          Tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

          a/ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

          b/ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi tắt là tổ chức nước ngoài).

          c/ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

          Tại Điều 161 quy đinh về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng bị hạn chế về số căn hộ được quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu (30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư, không quá 250 nhà ở riêng lẻ).

Tại điểm d khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau:  Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

            Từ các căn cứ nêu trên cho thấy, chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở được quyền thế chấp nhà ở VN.