Người bị tạm giam, muốn bán nhà đất thì làm thế nào?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, trường hợp nhà đất có đủ các điều kiện nêu trên thì chủ tài sản dù đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang chấp hành án phạt tù vẫn được chuyển nhượng, mua bán theo quy định của pháp luật.

Về trình tự, thủ tục, do đang bị tạm giam nên có thể thực hiện theo một trong hai cách sau:

1. Trực tiếp ký hợp đồng mua bán

Liên hệ với tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trong phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh nơi có nhà đất và đề nghị họ dự thảo và chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất.

Cần phải cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ về nhân thân, tài sản của bên mua và bên bán, thông tin cơ quan giam giữ cho tổ chức công chứng. Xét thấy thành phần hồ sơ, giấy tờ đủ điều kiện chuyển nhượng,  mua bán, tổ chức công chứng sẽ có văn bản gửi cơ quan giam giữ để đề nghị sắp xếp thời gian, địa điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.

Nếu xét thấy tài sản không bị kê biên và việc công chứng viên tiếp xúc với người bị tạm giam không ảnh hưởng đến bí mật của hoạt động điều tra, cơ quan chức năng sẽ thông báo thời gian cụ thể để công chứng viên thực hiện nhiệm vụ. Toàn bộ quá trình ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ chịu sự giám sát của cơ quan giam giữ để đảm bảo rằng không có bất kỳ hành vi nào có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động điều tra.

Sau khi ký hợp đồng thì thủ trưởng cơ quan giam giữ xác nhận trên hợp đồng về việc đương sự là đối tượng đang bị tạm giam.

Trường hợp vì lý do nào đó mà cơ quan giam giữ không đồng ý thì sẽ có văn bản trả lời để tổ chức công chứng được biết.

2. Bán nhà đất thông qua ủy quyền

Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua bán. Cách thức công chứng viên chứng nhận hợp đồng (ủy quyền) tại cơ quan giam giữ được thực hiện tương tự như trường hợp thứ nhất.

Cách làm này linh hoạt hơn bởi người nhận ủy quyền có toàn quyền thay mặt chủ sở hữu tài sản để mua bán, chuyển nhượng tài sản nên sẽ chủ động hơn trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan.

3. Về việc người bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù cầm cố, thế chấp tài sản?

Theo quy định của các tổ chức tín dụng thì người có nhu cầu thế chấp để vay vốn thì cần phải có phương án sử dụng vốn an toàn, hiệu quả, có khả năng trả gốc và lãi đúng hạn. Việc chủ tài sản bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù được xác định là không đảm bảo các điều kiện nói trên nên sẽ bị từ chối cầm cố, thế chấp tài sản.

Nguyễn Văn Ngọc (tổng hợp)