Người được ủy quyền bán nhà đất có phải đóng hai lần thuế?

Điều 581 BLDS 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, lợi dụng sơ hở của pháp luật, trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã thực hiện ký kết hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Do vậy, để tránh thất thu thuế và hạn chế tình trạng này. Ngày 15/8/2013, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Tại Điểm b.2, Khoản 3, Điều 1; Điểm e, Khoản 5, Điều 2 và Điểm a, Điểm d Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn như sau:

- Về người nộp thuế, trường hợp uỷ quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

- Về thu nhập chịu thuế: Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Về thu nhập được miễn thuế gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) và thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Từ các quy định nêu trên, nhận thấy, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (hướng dẫn tại Điểm a, Điểm d, Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC), được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì bị coi như là hoạt động mua, bán bất động sản.

Do đó, người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Nhưng thực tế, không phải tất cả hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng, tặng cho bất động sản cho bên thứ ba.

• Đối tượng của hợp đồng ủy quyền là gì?
• Cách thể hiện thời hạn ủy quyền
• Thời hạn và hiệu lực của Hợp đồng ủy quyền
• Những trường hợp, công việc không được ủy quyền

Nguyễn Văn Ngọc