Thứ ba, 10/9/2024 
Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Bản chất của việc làm hợp đồng uỷ quyền là gì? Những rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyên?
MỤC LỤC
2.1. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng song vụ
2.2. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có hoặc không có đền bù
2.3. Đối tượng của hợp đồng ủy quyền là công việc được thực hiện
2.4. Người được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền
3. Rủi ro việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền
3.2. Rủi do về thời hạn ủy quyền
1. Khái niệm văn bản ủy quyền
Để hoàn tất một công việc nào đó thay vì tự mình thực hiện, cá nhân hoặc tổ chức có thể nhờ hay giao lại cho người khác làm thay với danh nghĩa chính mình. Đây chính là việc ủy quyền. Nói cách khác, ủy quyền là việc một người giao cho người khác nhân danh mình để thực hiện công việc hoặc sử dụng quyền mà mình có được một cách hợp pháp, trong phạm vi được ủy quyền. Theo đó văn bản ủy quyền được hiểu là văn bản thể hiện việc một người giao cho người khác thay mặt và nhân danh mình thực hiện công việc hoặc sử dụng quyền mà mình có được một cách hợp pháp.
Việc ủy quyền sẽ làm phát sinh quan hệ đại diện. Người được ủy quyền (người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền (người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện được giao (theo Điều 134 và Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015), trừ trường hợp pháp luật có quy định công việc đó không được ủy quyền, phải do chính người có quyền đó thực hiện. Do đó về việc nguyên tắc, khi đã ủy quyền thì bên ủy quyền sẽ có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do người được ủy quyền (người đại diện) xác lập trong phạm vi ủy quyền.
2. Đặc điểm hợp đồng ủy quyền
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Vì là một hợp đồng dân sự, hợp đồng ủy quyền mang đủ bản chất chung mà bất kỳ hợp đồng dân sự nào cũng có: là một sự thỏa thuận đạt được giữa các bên chủ thể (người ủy quyền và người được ủy quyền), thỏa thuận này làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Bên cạnh hợp đồng ủy quyền còn có những đặc trưng sau:
2.1. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng song vụ
Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thực hiện đúng phạm vi ủy quyền và có nghĩa vụ cung cấp thông tin, các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện công việc của bên được ủy quyền, thanh toán các chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền và phải trả thù lao nếu có thỏa thuận. Tương ứng với quyền và nghĩa vụ bên ủy quyền, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền đồng thời có quyền yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền, quyền được hưởng thù lao và các chi phí hợp lý cho công việc ủy quyền trên (nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao).
2.2. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có hoặc không có đền bù
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “…bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Điều này có nghĩa, việc trả thù lao không được suy đoán mà phải do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Do đó, trên nguyên tắc, nếu các bên không có thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định việc ủy quyền phải trả thù lao thì hợp đồng ủy quyền là hợp đồng không có đền bù, mang tính chất hữu hảo, tương trợ. Ngược lại, một khi việc ủy quyền không mang tính chất hữu hảo, tương trợ (có thù lao) thì ủy quyền là một hợp đồng có đền bù.
2.3. Đối tượng của hợp đồng ủy quyền là công việc được thực hiện
Công việc mà người được ủy quyền thực hiện nhân danh cho người ủy quyền phải là một giao dịch có tính chất pháp lý. Giao dịch pháp lý mà người được ủy quyền có thể thực hiện thường là giao kết hợp đồng, nhưng cũng có thể là giao dịch một bên như trả tiền, gửi đơn kiện…Người được ủy quyền cũng có thể được giao thực hiện các giao dịch có tính vật chất nhưng đó phải là những giao dịch vật chất gắn liền với giao dịch pháp lý mà người được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện và nhất là phải trực tiếp phục vụ cho việc xác lập và thực hiện giao dịch pháp lý đó. Chẳng hạn, người được ủy quyền bán nhà có thể đưa người quan tâm đến việc mua nhà đến khảo sát nhà đất.
2.4. Người được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Qua định nghĩa trên cho thấy hợp đồng ủy quyền là hợp đồng thuộc nhóm có đối tượng là thực hiện công việc nhưng điểm đặc trưng của nó so với các hợp đồng thực hiện công việc khác (hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gửi giữ, hợp đồng gia công...) là người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc chứ không phải nhân danh chính mình. Những quan hệ được xác lập với người thứ ba từ công việc thực hiện theo hợp đồng ủy quyền sẽ là những quan hệ ràng buộc trực tiếp quyền và nghĩa vụ giữa người ủy quyền và người thứ ba. Còn đối với hợp đồng gia công, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gửi giữ thì bên nhận gia công, bên cung ứng dịch vụ, bên nhận gửi giữ cũng sẽ phải thực hiện những công việc nhưng nhân danh chính bên cung ứng dịch vụ, bên nhận gửi giữ, bên nhận gia công. Và như thế, những quyền và nghĩa vụ phát sinh sẽ trực tiếp ràng buộc bên nhận gia công, bên cung ứng dịch vụ với người thứ ba. Hơn nữa, người được ủy quyền khi nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc phải vì lợi ích của người ủy quyền chứ không nhắm đến lợi ích của mình. Nếu lợi ích đó chỉ gắn với kết quả công việc thì ta vẫn có một hợp đồng ủy quyền, nhưng nếu lợi ích đó đồng thời cũng là một phần của kết quả công việc thì ta có hợp đồng khác chứ không phải là hợp đồng ủy quyền.
Vì vậy, từ quy định trên, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền thì chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất...
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.
3. Rủi ro việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền
Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bên mua) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
3.2. Rủi do về thời hạn ủy quyền
Điều 563 của Bộ luật dân sự 2015 quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.
Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bên mua đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (ở đây là người đã bán đất trước đây), từ chối thì người mua sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.
3.3. Rủi do về việc đơn phương chấm dứt ủy quyền
Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Do đó, khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, bên được ủy quyền (bên mua nhà đất) sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.
3.4. Rủi do nếu một trong các bên chết
Nếu một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Do đó: Từ những phân tích nêu trên, chúng tôi cho rằng không nên nhận chuyển nhượng quyền sử đất, mua nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất, hợp đồng mua bán nhà và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo quy định của pháp luật.
Nguyễn Văn Ngọc
Phản ứng của bạn là gì?
