Quy định về bán nhà đất sổ chung đồng sử dụng, sở hữu

Nhà đất sổ chung là gì?

Nhà đất sổ chung là tên thường gọi của nhà đất được nhiều người cùng mua chung một nhà đất nằm trên cùng một Giấy chứng nhận hoặc được cấp cho mỗi người đồng sở hữu, sử dụng một Giấy chứng nhận trên cùng một nhà đất mua chung. Theo đó việc thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán của một bên có quyền đối với tài sản đó sẽ chịu sự chi phối, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật, nhằm tạo sự ổn định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có quyền khác. Tuy nhiên cũng chính vì vậy, các chủ thế cần phải nắm rõ các đặc tính quan trọng trên nhằm hạn chế các rủi ro xảy ra trong quá trình trước và sau khi giao dịch.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định pháp luật, hình thức xác lập quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho một chủ sở hữu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (sổ chung).

Tại sao không tách nhà đất sổ chung ra?

Nhà sổ chung là nhà không tách ra làm một cuốn sổ riêng biệt. Vấn đề này xuất hiện khi một miếng đất có thể xây nhiều căn nhà nhưng theo quy định pháp luật thì mỗi căn nhà không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa, tách sổ.

Ví dụ như: Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND tỉnh/thành phố nơi có bất động sản là 50 m², với chiều rộng tối thiểu là 4m, đường đi tối thiểu 4m. Do vậy đối với các căn nhà không đáp ứng điều kiện tách thửa, tách sổ như trên thì họ sẽ không có sổ riêng biệt.

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà đất sổ chung

Quyền sử dụng đất sở hữu chung theo phần quy định tại khoản 1 Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ khoản 2 Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, người đồng sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với phần tài sản của mình. Cụ thể, phần quyền của mỗi người được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thực hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Đồng thời, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm. Theo đó, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình thì phải làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trong trường hợp đồng sử dụng muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cần thực hiện các bước sau:

- Thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu chung còn lại về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều kiện chuyển nhượng.

- Sau khi chủ sở hữu chung còn lại không nhận chuyển nhượng thì được quyền chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần thực hiện thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyễn Văn Ngọc