Quyền của bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bên nhận góp vốn sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

05/12/2021 - 13:36 GMT+7
 0  116
Theo dõi DocLuat trên Google News

Hiện nay, chế định góp vốn bằng đất được điều chỉnh chủ yếu bắng bốn văn bản pháp luật là Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và Luật Doanh nghiệp năm 2020. Trong quá trình áp dụng văn bản pháp luật cho thấy có 02 điểm không tương thích phát sinh từ 04 văn bản pháp luật vừa liệt kê. 

Luật Doanh nghiệp

Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập (khoản 18, Điều 4); tài sản góp vốn có thể là quyền sử dụng đất (điều 34). Theo điều 35 của luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Như vậy, (i) tài sản là quyền sử dụng đất có thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp, (ii) quyền sử dụng đất đó phải chuyển từ người góp vốn sang cho công ty và (iii) quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công ty. 

Về cơ bản, theo luật doanh nghiệp 2020 thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của công ty, khi đó công ty có toàn quyền với quyền sử dụng đất này bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Mặt khác, việc kinh doanh lỗ, lãi thường khó có thể dự liệu trước. Tuy nhiên, trên thực tế khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi thực hiện công chứng đều có yêu cầu ghi thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì sao lại như vậy?

Luật Đất đai

Luật Đất đai quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là bằng giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 10 điều 3 của luật này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. 

Khoản 1 điều 99 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên nhận góp vốn, dù là tổ chức kinh tế trong nước hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điều 174, điều 177điều 184). Nhưng khác với luật cũ, Luật Đất đai mới không còn quy định về các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho Luật Đất đai gần hơn với quy định của Luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất. 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới. Nghị định này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm:

Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

– Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;

– Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;

– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

– Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

Tức là, theo Nghị định 43 nêu trên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt và khi đó bên góp vốn, tùy từng trường hợp, có thể sẽ được nhận lại quyền sử dụng đất của mình. 

Góp vốn bằng đất có thể bị chấm dứt hay không?

Tùy thuộc vào hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà xác định việc góp vốn có thể bị chấm dứt hay không. 

Cần phải phân biệt hai trường hợp:

Thứ nhất, góp vốn theo kiểu hợp đồng hợp tác kinh doanh;

Thứ hai, góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty (tức là góp vốn để trở thành thành viên công ty TNHH, công ty hợp danh hay cổ đông công ty cổ phần). 

Góp vốn theo kiểu hợp đồng hợp tác kinh doanh là bên góp đất, bên góp tiền hoặc tài sản khác để tận dụng nguồn lực của từng bên cùng nhau kinh doanh (theo kiểu “người có của, kẻ có công”), chia sẻ rủi ro và phân chia lợi nhuận. Những trường hợp góp vốn này chỉ cho phép bên nhận góp vốn cùng sử dụng và khai thác đất với một mục đích đã được các bên thỏa thuận. Bên góp vốn vẫn là người sử dụng đất trong mối quan hệ pháp lý với Nhà nước (tức là bên được cấp “sổ đỏ”) mà không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.

Cũng chính vì vậy, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, khi thời hạn góp vốn đã hết hay khi một bên chết (nếu là cá nhân góp vốn), bị giải thể, phá sản (nếu là công ty góp vốn) như là Nghị định 43 đã quy định.

Góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty là hình thức góp vốn theo quy định của Luật Doanh nghiệp đề cập ở trên. Quyền sử dụng đất góp vốn được chuyển từ bên góp vốn sang cho công ty. Công ty sẽ thay thế người góp vốn trở thành người sử dụng đất trong mối quan hệ với Nhà nước (thể hiện bằng việc được cấp “sổ đỏ”), đổi lại người góp vốn được sở hữu phần vốn góp/cổ phần trong công ty tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất đã góp. Người góp vốn sẽ không còn được định đoạt quyền sử dụng đất đã góp vốn nữa, thay vào đó là quyền định đoạt đối với phần vốn góp/cổ phần trong công ty như bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp. 

Luật Đất đai và Nghị định 43 cần phải phân biệt hai hình thức góp vốn: góp vốn để hợp tác kinh doanh hay góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty, từ đó xác định góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn hay có thể bị chấm dứt hay không. Tùy thuộc vào hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà xác định việc góp vốn có thể bị chấm dứt hay không.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bước 1: Định giá quyền sử dụng đất

Việc định giá có thể do cổ đông, thành viên công ty định giá và chịu trách nhiệm liên đới hoặc thuê các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện

Bước 2: Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng

Các bên ký hợp đồng góp vốn (ghi rõ thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và thực hiện thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng.

Bước 3: Tuỳ vào nội dung góp vốn mà thực hiện đăng ký doanh nghiệp trước hoặc sang tên quyền sử dụng đất trước

– Nếu công ty thành lập mới thông thường thời hạn góp vốn là 90 ngày kể từ khi thành lập => Thực hiện thủ tục thành lập công ty trước;

– Trường hợp góp vốn (tăng vốn) bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục sau khi góp vốn hoàn tất.

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người thực hiện việc góp vốn chuẩn bị một bộ hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên môi trường.

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (Bản chính - theo mẫu);

2. Hợp đồng góp vốn đã được cơ quan công chứng chứng nhận (bản chính);

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người góp vốn (bản chính);

4. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Quyết định thành lập của tổ chức nhận góp vốn (bản sao);

5. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất thì ngoài những giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định (bản chính).

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ sử dụng đất.

Xem thêm:

Nguyễn Văn Ngọc (tổng hợp)

Phản ứng của bạn là gì?

like

dislike

love

funny

angry

sad

wow