Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của chủ sử dụng đất

Chuyển nhượng, tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận đối với người không đủ điều kiện cấp giấy, đất dự án, chuyển nhượng dự án.

28/02/2024 - 14:17 GMT+7
 0  70
Theo dõi DocLuat trên Google News
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của chủ sử dụng đất
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của chủ sử dụng đất

Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Từ quy định trên khi công chứng các hợp đồng, giao dịch đối với quyền sử dụng đất, công chứng viên phải yêu cầu người sử dụng đất xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh họ đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây: 

- Đối với trường hợp công chứng hợp đồng hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì trong hồ sơ công chứng, phần giấy tờ về đất đai chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Đối với trường hợp công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế đối với quyền dụng đất thì người thừa kế quyền sử dụng đất chỉ cần có giấy tờ chứng minh là quyền sử dụng đất đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận đất. Chúng ta cần thống nhất rằng, ở đây là đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận lần đầu, chứ không phải là điều kiện cấp lại giây chứng nhận trong trường hợp biến động về đất đai (chuyển nhượng, tặng cho...). Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận là những giấy tờ mà khi chủ sử dụng đất có những giấy tờ đó thì sẽ được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp về đất đai. Ở đây ta sẽ chỉ xem xét điều kiện cấp giấy chứng nhận cho cá nhân vì chỉ cá nhân mới để lại di sản thừa kế. Những giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận (được thể hiện tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013) là một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ (cụ thể được quy định tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017);

+ Có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thị hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành mà trên những văn bản, giấy tờ đó có thể hiện hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng đất;

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành;

+ Có giấy tờ chứng minh sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

+ Không có các giấy tờ trên nhưng có giấy tờ chứng minh đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. 

Theo tác giả trong trường hợp này ngoài một trong các giấy tờ nêu trên, trước khi tiến hành công chứng, vẫn cần làm các thủ tục ở Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương tự như trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Sau khi làm xong các thủ tục đó, có văn bản xác nhận của cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thẩm quyền với nội dung: quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, công chứng viên mới tiến hành thủ tục công chứng thừa kế được. 

- Trường hợp người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì ngay sau khi công chứng xong việc khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế, họ được chuyển nhượng hoặc tặng cho ngay quyền sử dụng đất mà họ được thừa kế cho người khác mà không cần họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần quyền sử dụng đất mà họ được được thừa kế (vì họ không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong trường hợp này, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng viên sẽ yêu cầu bên chuyển nhượng (bên tặng cho) quyền sử dụng đất xuất trình văn bản khai nhận di sản thừa kế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế thay cho giây chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng (hoặc bên tặng cho) quyền sử dụng đất và lấy làm hồ sơ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

- Trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức chủ đầu tư phân lô để bán, ngoài việc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, công chứng viên còn phải yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình được các giấy tờ chứng minh dự án đã hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng và văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng ý cho phép chủ đầu tư bán đất dưới hình thức phân lô.

- Trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo chuyển nhượng toàn bộ dự án thì thời điểm được công chứng hợp đồng là thời điểm có đầy đủ các điều kiện sau: đất thuộc dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, và dự án đã được xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật đúng với tiến độ đã được phê duyệt. 

Nguyễn Ngọc (theo Quyển 2, HVTP)

Phản ứng của bạn là gì?

like

dislike

love

funny

angry

sad

wow