Thực tập Công chứng hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Đợt thực tập 5 Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc kỹ năng công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

02/12/2021 - 14:33 GMT+7
 0  846
Theo dõi DocLuat trên Google News

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ  LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
   1. Khái niệm hợp đồng bảo đảm
   2. Hình thức của hợp đồng bảo đảm
   3. Đặc điểm của hợp đồng bảo đảm
     3.1. Về chủ thể
     3.2. Về đối tượng
     3.3. Về nội dung
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ SƯU TẦM
   1. Tóm tắt hồ sơ
   2. Thành phần hồ sơ
   3. Trình tự, thủ tục thực hiện công chứng
     3.1. Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng
     3.2. Đánh giá hồ sơ yêu cầu công chứng
     3.3. Hoàn tất dự thảo hợp đồng, giao dịch
     3.4. Cho người yêu cầu công chứng ký tên và công chứng viên ký chứng nhận
     3.5. Đóng dấu, phát hành văn bản công chứng và lưu trữ hồ sơ
   4. Nhận xét hồ sơ
   5. Nhận xét về cách giải quyết hồ sơ của công chứng viên và của tổ chức hành nghề công chứng
CHƯƠNG 3: KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ
   1. Khó khăn, vướng mắc
   2. Đề xuất, kiến nghị
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

Trong hoạt động công chứng, việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận hợp đồng, giao dịch bảo đảm là một công việc thường ngày của mỗi công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng, số lượng công việc cũng như nguồn thu từ các công việc này luôn chiếm tỷ lệ lớn trong mỗi tổ chức hành nghề công chứng.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và sự hội nhập quốc trên nhiều lĩnh vực khác nhau của nước ta, trong đó hội nhập về kinh tế diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng nhất, song hành cùng sự phát triển và hội nhập của đất nước là sự gia tăng các giao dịch dân sự, trong đó các hợp đồng, giao dịch bảo đảm cũng ngày một phong phú, đa dạng và phức tạp, do vậy đòi hỏi công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch bảo đâm phải có kỹ năng cao.

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ  LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG

1. Khái niệm hợp đồng bảo đảm

Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm). Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ.

Vậy hợp đồng bảo đảm là gì? Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 đã quy định như sau: "Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm".

Hợp đồng bảo đảm gồm các loại hợp đồng nào? Theo điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng bảo đảm gồm: “Hợp đồng cầm cố tài sản, Hợp đồng thế chấp tài sản, Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, Hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, Hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp”.

2. Hình thức của hợp đồng bảo đảm

Hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định hai biện pháp bảo đảm bắt buộc phải được lập thành văn bản là bảo lưu quyền sở hữu và tín chấp, còn lại 7 biện pháp khác là cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, bảo lãnh và cầm giữ tài sản thì không bắt buộc phải được lập thành văn bản. Tất nhiên, ngoại trừ một số trường hợp như thế chấp bất động sản thì vẫn bắt buộc phải được lập thành văn bản.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ hai trường hợp sau đây:

Thứ nhất, giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

Thứ hai, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 2 năm, kể từ thời điểm “giao dịch dân sự được xác lập”.

Như vậy, các hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc phải bằng văn bản như hợp đồng tín dụng, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không được lập thành văn bản thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện được 2/3 hợp đồng hoặc tuy chưa thực hiện được 2/3 hợp đồng, nhưng đã quá thời hạn 2 năm thì vẫn được công nhận hiệu lực.

3. Đặc điểm của hợp đồng bảo đảm

3.1. Về chủ thể

Quan hệ bảo đảm được xác lập làm hình thành một quan hệ pháp luật giữa các bên tham gia, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo đảm thực hiện. Chủ thể của quan hệ bảo đảm bao giờ cũng chỉ gồm hai bên, một bên được gọi là bên bảo đảm, bên kia được gọi là bên nhận bảo đảm.Tuy nhiên, do tính chất đa dạng của thực tiễn nên nhiều trường hợp, bên cạnh các chủ thể của quan hệ bảo đảm còn có chủ thể khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến quan hệ bảo đảm và vì thế, hiện còn nhiều cách khác nhau về chủ thể của quan hệ bảo đảm. Theo quy định tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015 thì trong quan hệ bảo lãnh có ba chủ thể gồm bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh.

- Bên bảo đảm: Bên bảo đảm trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là bên cam kết trước bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng quan hệ bảo đảm đó về việc bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện một công việc nhất định để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, trong một quan hệ bảo đảm thì bên bảo đảm là bên cam kết trước bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thông thường, bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Chẳng hạn, B vay tiền của A và B cầm cô, thế chấp tài sản của mình để bảo đảm cho việc trả tiền đó.

Tuy nhiên, trong một số quan hệ bảo đảm, bên bảo đảm có thể là người thứ ba. Ví dụ: B vay tiền của A nhưng C là người bảo lãnh cho B trước A.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bên bảo đảm bao gồm: bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị-xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.

- Bên nhận bảo đảm: Bên nhận bảo đảm trong quan hệ bảo đảm là bên chấp nhận sự cam kết của bên kia về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện công việc nhất định. Như vậy, bên nhận bảo đảm luôn luôn là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm.

3.2. Về đối tượng

Trong sự liên quan giữa các chủ thể tham gia quan hệ nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ phải làm sao để đảm bảo lòng tin cho bên có quyền rằng nghĩa vụ sẽ được thực hiện? Cái mà bên có quyền có thể đặt lòng tin vào đó có thể là một tài sản, việc thực hiện một công việc hoặc uy tín.

Nếu cái mà các bên thông qua nó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ là tài sản thì đối tượng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được gọi là “tài sản bảo đảm” (Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015). Tuy nhiên, quy định của luật thực định cho thấy trong một số trường hợp nhất định, các bên có thể thỏa thuận về một đối tượng khác để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và do đó, thuật ngữ tài sản bảo đảm sẽ không lột tả hết nội hàm của đối tượng bảo đảm, bởi vì đối tượng của giao dịch bảo đảm có thể là uy tín (tín chấp), cam kết (bảo lãnh).

Như vậy, đối tượng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể là một trong các loại sau đây:

* Tài sản: Với ý nghĩa là một lượng tài chính dự phòng cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp đến hạn mà nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúrig, không đầy đủ. Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản bảo đảm như sau:

- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đàm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

- Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

- Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

- Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

* Việc thực hiện công việc: Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”.

Thuật ngữ “sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ” trong điều luật này được hiểu là, bên bảo lãnh phải thực hiện một công việc nhất định vốn là nghĩa vụ của bên được bảo lãnh trước bên nhận bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Công việc mà bên bảo lãnh phải thực hiện trước bên nhận bảo lãnh có thể là việc trả tiền, giấy tờ có giá; chuyển giao vật, chuyển giao quyền (gọi chung là chuyển giao tài sản); hoặc có thể là thực hiện một công việc khác tuỳ thuộc vào nội dung của nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh đó hoặc sự thoả thuận giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh.

* Uy tín: Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tổ chức chính trị- xã hội tại cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của pháp luật”.

Hướng tới việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xoá đói giảm nghèo, bộ luật dân sự quy định về việc các tổ chức chính trị-xã hội tại cơ sở có thể bằng uy tín của tổ chức mình để bảo đảm cho thành viên nghèo của mình vay vốn tại một tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.

Quy định trên cho thấy đối tượng để bảo đảm cho khoản vay trong trường hợp này không phải là tài sản. Các tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở chỉ có trách nhiệm giám sát việc sử dụng vốn vay và bằng uy tín của mình để bảo đảm trước bên cho vay rằng vốn vay sẽ được sử dụng đúng mục đích, bên vay sẽ hoàn trả vốn cùng lãi suất đúng thời hạn. Tuy nhiên, tổ chức bảo đảm không có trách nhiệm trả thay dù bên vay không thể trả nợ khi đến hạn.

Vì lý do trên, ta thấy rằng đối tượng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp tín chấp chỉ là uy tín.

Như vậy, có thể khái quát về đối tượng bảo đảm như sau: Đối tượng bảo đảm là cái mà các bên trong quan hệ bảo đảm thông qua nó để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ chính. Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản, công việc phải thực hiện, uy tín.

3.3. Về nội dung

- Chủ thể của hợp đồng, giao dịch bảo đảm: chủ thể của hợp đồng giao dịch bảo đảm rất phong phú tùy từng trường hợp cụ thể mà chủ thể của hợp đồng, giao dịch bảo đảm có thể là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình...

- Các loại chủ thể của hợp đồng bảo đảm: Đối với hợp đồng bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ thì chủ thể của hợp đồng gồm: Bên bảo đảm và bền nhận bảo đảm.

+ Bên bảo đảm: đối với dạng hợp đồng bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ thì bên bảo đảm dùng chính tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm. Trường hợp này thường có trong các giao dịch bảo đảm bằng các biện pháp: cầm cố, thế chấp, đặt cọc.

+ Bên nhân bảo đảm: là bên có quyền tron quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, đó chính là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp, nhận đặt cọc, nhận ký cược, bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường. Đối với các biện pháp bảo đảm không bằng tài sản (bảo lãnh, tín chấp), bên bảo đảm luôn là người thứ ba. Trong quan hệ bảo lãnh, bên bảo lãnh chính là người thứ ba cam kết nghĩa vụ. Riêng trường hợp tín chấp, bến bảo đảm chỉ có thể là tổ chức chính trị - xã hội tại cấp cơ sở và tổ chức này không thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ.

- Mục đích của hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm: trong hợp đồng bảo đảm phải thể hiện rõ việc áp dụng biện pháp bảo đảm là để bảo đảm cho nghĩa vụ nào.

- Đối tượng của hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm: Đối tượng của hợp đồng là nội dung bắt buộc phải có trong nội dung của hợp đồng. Với nội dung này cần phải ghi nhận rõ đối tượng của hợp đồng là tài sản gi? Trong nội dung hợp đồng cần mô tả cụ thể hiện trạng, chất lượng tài sản danh mục tài sản, số lượng tài sản, chủng loại tài sản, đặc điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh; nếu là bất động sản thì phải ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới, vật phụ kèm theo; nếu là tài sản hình thành trong tương Iai hoặc tài sản hình thành từ vốn vay thì các bên cần thỏa thuận rõ khi nào sẽ ký hợp đồng bảo đảm.

- Thời hạn thực hiện hợp đồng: với thời hạn thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm, khi xây dựng nội dung, cần chủ ý thời hạn thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm phải bằng hoặc dài hơn thời gian thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Tùy thuộc vào từng loại giao dịch bảo đảm thì quyền của bên bảo đảm được xác định khác nhau. Đây là nội dung chủ yếu do các bên thỏa thuận với nhau và đưa ra, vì vậy cần phải được ghi nhận rõ ràng trong nội dung của hợp đồng, thông thường trong hợp đồng liên quan đến lĩnh vực giao dịch bảo đảm đối với nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên cần có một số nội dung sau:

+ Đối với bên bảo đảm: Nếu bên bảo đảm giữ tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bảo đảm hoặc các bên có thể thỏa thuận khác; đối với tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì bên bảo đảm được bán tài sản đó với điều kiện phải thông báo cho bên bảo đảm biết hoặc dưới sự giám sát của bên nhận bảo đảm; ngoài ra bên bảo đảm còn có quyền yêu cầu thanh thải số tiền thu được hoặc tài sản có được từ việc sử tiền đó là tài sản thay thế cho số hàng hóa luân chuyển, đã bán. Tương ứng với các quyền của bên bảo đảm có được, đối với trường hợp giữ tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm có nghĩa vụ: bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm: không được khai thác công dụng của tài sản bảo đảm, không được bán tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ chưa đến hạn...

+ Đối với bên nhận bảo đảm: với trường hợp tài sản bảo đảm do bên bảo đảm giữ hoặc do người thứ ba giữ thi quyền của bên nhân bảo đảm được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản bảo đảm; yêu cầu bên giữ tài sản bảo đảm phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản đó; yêu cầu bên giữ tài sản bảo đảm áp dụng các biện pháp cần thiết theo thỏa thuận để bảo đảm giá trị tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản có nguy cơ bị hỏng do thách, sử dụng; yêu cầu bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản cho minh để xử lý. Đối với trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận bảo đảm có quyền giám sát, kiểm tra trong quá trình hình thành tài sản bảo đảm.

- Các thỏa thuận khác, như: việc giao nhận giấy tờ sở hữu - sử dụng của tài sản bảo đảm, các vấn đề liên quan đến sự thay đổi của tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp...

Lưu ý: Giao dịch bảo đảm vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ SƯU TẦM

1. Tóm tắt hồ sơ

Hồ sơ mà học viên sưu tầm được là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn thiện được công chứng viên Nguyễn Anh tại Văn phòng công chứng A, tỉnh Bình Dương chứng nhận, có số công chứng là 3945, quyển số 06/2021 TP/CC-SCC/HĐGD vào ngày 03 tháng 6 năm 2021. Theo đó, vào ngày 03 tháng 6 năm 2021, ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T có đến Văn phòng công chứng A, tỉnh Bình Dương tại địa chỉ số 8 đường số 9, Khu trung tâm hành chính, khu phố Nhị Đồng 2, phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương để yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và được công chứng viên Nguyễn Anh tiếp nhận và xử lý hồ sơ, tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số: 110; tờ bản đồ số: 61, diện tích: 50 m2; mục đích sử dụng đất: ODT: đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng: lâu dài; địa chỉ thửa đất: khu phố Bình Phước B, phường Bình Chuẩn, thị xã (nay là thành phố) Thuận An, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 721552; số vào sổ cấp GCN: CS14156 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 23/01/2018.

2. Thành phần hồ sơ

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân ông Vũ Xuân Thu và bà Phạm Thị T;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 721552; số vào sổ cấp GCN: CS14156 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 23/01/2018;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng: trích lục kết hôn của ông Vũ Xuân Thu và bà Phạm Thị T, sổ hộ khẩu của ông Vũ Xuân Thu và bà Phạm Thị T, giấy xác nhận tình trạng bất động sản do UBND phường Bình Chuẩn, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương xác nhận ngày 27/5/2021, hợp đồng tín dụng, biên bản định giá.

3. Trình tự, thủ tục thực hiện công chứng

3.1. Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng

- Ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng A, tỉnh Bình Dương.

- Công chứng viên Nguyễn Anh tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Công chứng viên Nguyễn Anh nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật và thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng rõ ràng, việc giao kết hợp đồng không có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, không có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T, đối tượng của hợp đồng được mô tả cụ thể.

3.2. Đánh giá hồ sơ yêu cầu công chứng

- Công chứng viên Nguyễn Anh hướng dẫn ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch.

- Công chứng viên Nguyễn Anh giải thích cho ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

3.3. Hoàn tất dự thảo hợp đồng

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Nội dung, ý định giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo lời chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

3.4. Cho người yêu cầu công chứng ký tên và công chứng viên ký chứng nhận

- Ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T tự đọc lại dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và ký vào từng trang của hợp đồng.

- Công chứng viên Nguyễn Anh yêu cầu ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng nêu trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

3.5. Đóng dấu, phát hành văn bản công chứng và lưu trữ hồ sơ

Văn phòng công chứng A, tỉnh Bình Dương thu phí, thù lao công chứng và các chi phí khác; đóng dấu phát hành và cấp văn bản công chứng cho yêu cầu công chứng; tiến hành lưu trữ hồ sơ theo quy định pháp luật.

4. Nhận xét hồ sơ

- Người yêu cầu công chứng sử dụng trích lục kết hôn, việc sử dụng trích lục kết hôn thì công chứng viên cũng hết sức lưu ý về lý do không có kết hôn bản chính (liệu họ đã làm thất lạc hay đã ly hôn). Nếu làm thất lạc thì sử dụng trích lục kết hôn là đúng theo quy định Luật hộ tịch cũng như các văn bản hướng dẫn. Còn nếu đã ly hôn thì xem lại quyền định đoạt tài sản.

- Trong hợp đồng thế chấp lại không dẫn chiếu đến hợp đồng tín dụng dẫn đến bên thế chấp sẽ thắc mắc khoản vay theo hợp đồng tín dụng nào? Số tiền vay không đề cập vậy bên thế chấp vay bao nhiêu?. Mặt khác việc thu phí, lệ phí công chứng lại gây thiệt cho bên thế chấp vì không nói rõ số tiền vay bao nhiêu nên phải thu theo giá trị định giá tài sản thế chấp (theo mục a6 điểm a khoản 2 điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016).

- Bên nhận thế chấp là phòng giao dịch nên không có tư cách pháp nhân. Chính vì vậy cần phải nêu thêm làm đại diện theo ủy quyền hoặc quyết định có liên quan để người đại diện phòng giao dịch thực hiện việc ký kết hợp đồng này.

5. Nhận xét về cách giải quyết hồ sơ của công chứng viên và của tổ chức hành nghề công chứng

- Công chứng viên Văn phòng công chứng A, tỉnh Bình Dương đã kiểm tra, hướng dẫn hồ sơ cho ông Vũ Xuân Thu cùng vợ là bà Phạm Thị T theo đúng các trình tự thủ tục quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014 như:

+ Kiểm tra phiếu yêu cầu công chứng của người yêu cầu công chứng về việc gì;

+ Kiểm tra thẩm quyền công chứng theo yêu cầu của hồ sơ công chứng;

+ Kiểm tra giao dịch liên quan cũng như ngăn chặn trên hệ thống phần mềm quản lý của tỉnh về công chứng đối với tài sản và đương sự tham gia trong hợp đồng;

+ Kiểm tra dự thảo hợp đồng và kiểm tra việc đăng ký mẫu chữ ký của của tổ chức tín dụng tại tổ chức hành nghề công chứng;

+ Giải thích cho người yêu cầu công chứng biết quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng;

+ Đặt một số câu hỏi vui và bất ngờ để kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng;

- Công chứng viên đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật quy định tại điều 17 Luật công chứng đặc biệt là điểm d, khoản 1, điều 17 Luật công chứng về việc đề nghị cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin tài liệu để thực hiện công chứng.

CHƯƠNG 3: KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ

1. Khó khăn, vướng mắc

Thứ nhất, quy định thiếu thống nhất đối với biện pháp cầm cố và thế chấp, gây khó khăn trong việc áp dụng biện pháp bảo đảm.

Từ sự kế thừa quan điểm của Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm về biện pháp bảo đảm cầm cố và thế chấp. Theo đó, cầm cố tài sản là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Từ đó cho thấy, cầm cố và thế chấp không hề có sự phân biệt về loại tài sản. Vì thế, trong hoạt động vay việc cầm cố bất động sản là hoàn toàn có thể thực hiện. Tuy nhiên, các luật chuyên ngành lại không quy định điều này. Theo quy định lại Luật Nhà ở, quy định về các quyền sở hữu nhà ở thì không nhắc tới quyền cầm cố nhà ở mà chỉ thấy nhắc đến quyền thế chấp nhà ở. Hay tại Điều 167 Luật Đất đai, quy định quyền của người sử dụng đất cũng không hề nhắc tới cầm cố quyền sử dụng đất. Như vậy, quy định trong các văn bản Luật chuyên ngành lại hạn chế quyền cầm cố bất động sản của người sở hữu các quyền này.

Thứ hai, thiếu quy định của pháp luật và chưa thống nhất đối với một số loại tài sản bảo đảm đặc biệt Bộ luật dân sự năm 2015 đều không quy định rõ ràng về việc sử dụng thế chấp hay cầm cố, trong đó có các quyền tài sản. Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về việc sử dụng quyền tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Điều 322. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 đã bãi bỏ điều luật này. Việc bãi bỏ quy định này gây khó khăn cho khách hàng sử dụng quyền tài sản (quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp...) để đảm bảo vay vốn.

Thứ ba, chưa thống nhất trong xác định giá trị tài sản bảo đảm. Tại Khoản 2, Điều 306 Bộ luật dân sự đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy nhiên, Điều 306 chưa nêu rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm? Hơn nữa, Khoản 3 Điều 306 chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ chức định giá trong quá trình định giá tài sản, nên có thể hiểu là yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá hay không?

2. Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định liên quan tới quyền bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng. Cần quy định chế tài cụ thể đối với các cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân, Công an, Thi hành án dân sự trong quá trình hỗ trợ các tổ chức tín dụng thu hồi tài sản bảo đảm.

Thứ hai, cần thiết phải pháp điển hóa Luật giao dịch bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với các giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tản mạn tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật giao dịch bảo đảm sẽ thống nhất các quy định tản mạn tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc áp dụng. Hơn nữa, việc ban hành Luật giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, mối quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.

Thứ ba, cần giải thích rõ hơn trong các quy định hướng dẫn Bộ luật dân sự năm 2015 về khái niệm tài sản với pháp luật của các nước vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc xác định và lựa chọn tài sản là đối tượng giao dịch bảo đảm.

KẾT LUẬN

- Việc công chứng hợp đồng thế quyền sử dụng đất, cần phải tuân thủ đầy đủ các kỹ năng giống như công chứng các loại hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm khác. Tuy nhiên, với loại hợp đồng này, cần lưu ý về địa hạt của tài sản, cần phải mô tả rõ tài sản trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi phải xử lý tài sản thể chấp.

- Công chứng viên cần kiểm tra kỹ dự thảo hợp đồng và giải thích cho người yêu cầu công chứng về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng bảo đảm.’

- Cùng với sự phát triển của xã hội, những quy định của pháp luật về hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên cần hoàn thiện các quy định liên quan tới quyền bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng, phải pháp điển hóa Luật giao dịch bảo đảm , giải thích rõ hơn trong các quy định hướng dẫn Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm tài sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

  1. Bộ luật Dân sự năm 2015
  2. Bộ luật Dân sự năm 2005.
  3. Luật đất đai 2013.
  4. Luật Nhà ở 2014.
  5. Luật Hộ tịch 2014.
  6. Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
  7. Luật Công chứng năm 2014.
  8. Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15/11/2015 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hộ tịch.
  9. Thông tư số 04/2020/TT-BTP ngày 28/5/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật hộ tịch và Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hộ tịch.
  10. Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.
  11. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
  12. Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016.

Nguyễn Văn Ngọc

Phản ứng của bạn là gì?

like

dislike

love

funny

angry

sad

wow