Chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định mới nhất 2024

Căn cứ theo Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (chủ đầu tư) trong chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

Chuyển giao quyền, nghĩa vụ đối với dự án:

Chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, bao gồm:

- Quyền sử dụng đất liên quan đến dự án.

- Giấy phép xây dựng (nếu có).

- Quyền và nghĩa vụ liên quan đến các hợp đồng đã ký kết với các bên liên quan khác (nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu, khách hàng...).

- Các tài liệu, hồ sơ liên quan đến dự án.

Chủ đầu tư chỉ được chuyển giao những quyền và nghĩa vụ mà mình còn đang nắm giữ hợp pháp, không vi phạm pháp luật và quyền lợi của các bên liên quan khác.

Chuyển giao hồ sơ liên quan:

Chủ đầu tư phải chuyển giao đầy đủ, chính xác cho bên nhận chuyển nhượng tất cả các hồ sơ liên quan đến dự án, bao gồm:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Giấy phép xây dựng (nếu có).

- Hợp đồng đã ký kết với các bên liên quan.

- Các bản vẽ thiết kế, hồ sơ kỹ thuật.

- Các báo cáo tài chính, hồ sơ thanh toán...

Bên nhận chuyển nhượng có quyền kiểm tra tính đầy đủ, chính xác của hồ sơ trước khi nhận bàn giao.

Thông báo cho các bên liên quan:

Chủ đầu tư phải thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai cho các bên có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng về việc chuyển nhượng, bao gồm:

- Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Các nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu.

- Các khách hàng đã mua nhà, đặt mua nhà trong dự án.

- Việc thông báo phải đảm bảo rõ ràng, chính xác về thông tin về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, nội dung chuyển nhượng, thời gian bàn giao...

- Chủ đầu tư cần phối hợp với bên nhận chuyển nhượng để giải quyết thỏa đáng các quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

 Phối hợp thực hiện thủ tục về đất đai:

Chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng phải phối hợp với nhau để thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm:

- Thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

- Cập nhật thông tin về dự án trong hệ thống quản lý đất đai.

- Hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan khác.

- Việc phối hợp cần thực hiện chặt chẽ, đảm bảo tuân thủ đúng quy trình và thời gian quy định.

Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai dự án:

- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận.

- Yêu cầu này nhằm đảm bảo tính đồng nhất và thống nhất trong việc triển khai dự án, tránh tình trạng xây dựng dang dở, ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.

- Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ này.

Theo dõi và thông báo vi phạm pháp luật:

- Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng.

- Việc theo dõi và thông báo cần thực hiện thường xuyên, đảm bảo phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm và có biện pháp xử lý thích đáng.

- Chủ đầu tư cũng có thể phối hợp với các cơ quan chức năng để kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước:

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có những quyền lợi và nghĩa vụ sau:

Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

Bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa và thực hiện toàn bộ hoặc một phần quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với dự án đã được chuyển giao, bao gồm:

- Quyền sử dụng đất liên quan đến dự án.

- Giấy phép xây dựng (nếu có).

- Quyền và nghĩa vụ liên quan đến các hợp đồng đã ký kết với các bên liên quan khác (nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu, khách hàng...).

- Các tài liệu, hồ sơ liên quan đến dự án.

Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng đã ký kết trước đó.

Tiếp tục triển khai dự án theo đúng nội dung đã được chấp thuận:

- Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Việc triển khai dự án phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, bảo vệ môi trường...

- Bên nhận chuyển nhượng cần lập kế hoạch chi tiết, có nguồn vốn đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ này.

Trường hợp thay đổi nội dung dự án:

- Trường hợp có thay đổi nội dung dự án, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

- Cụ thể, bên nhận chuyển nhượng cần lập hồ sơ đề xuất thay đổi nội dung dự án và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định.

- Việc thay đổi nội dung dự án chỉ được thực hiện khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Bảo đảm tuân thủ quy hoạch dự án:

- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng.

- Việc này nhằm đảm bảo tính đồng nhất và thống nhất trong việc triển khai dự án, tránh tình trạng xây dựng sai quy hoạch, ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.

- Bên nhận chuyển nhượng cần phối hợp chặt chẽ với bên chuyển nhượng và các cơ quan chức năng để thực hiện nghĩa vụ này.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước:

Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước liên quan đến dự án, bao gồm:

- Thuế sử dụng đất.

- Lệ phí trước bạ.

- Các khoản phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

Bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện thanh toán các khoản nghĩa vụ tài chính này theo đúng quy trình, thủ tục do pháp luật quy định.

Quyền lợi của bên thứ ba liên quan:

- Được thông báo về việc chuyển nhượng dự án: Bên thứ ba liên quan có quyền được thông báo kịp thời, đầy đủ về việc chuyển nhượng dự án, bao gồm thông tin về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, nội dung chuyển nhượng, thời gian bàn giao...

- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Bên thứ ba liên quan có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tôn trọng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ liên quan đến dự án.

- Tham gia giải quyết tranh chấp: Bên thứ ba liên quan có quyền tham gia giải quyết tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nếu tranh chấp đó ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của họ.

Nghĩa vụ của bên thứ ba liên quan:

- Tôn trọng hợp đồng chuyển nhượng: Bên thứ ba liên quan có nghĩa vụ tôn trọng hợp đồng chuyển nhượng dự án đã được ký kết giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Không cản trở việc thực hiện hợp đồng: Bên thứ ba liên quan không được cản trở việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án, bao gồm việc bàn giao dự án, thanh toán giá chuyển nhượng...

- Bồi thường thiệt hại (nếu có): Bên thứ ba liên quan có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng nếu hành vi của họ gây thiệt hại cho các bên này trong quá trình chuyển nhượng dự án.