Điều kiện để Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Trước hết, căn cứ tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm: tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Cụ thể hơn, tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được hiểu là các hộ gia đình và cá nhân mang quốc tịch Việt Nam. Cộng đồng dân cư là các cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự, có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. Cơ sở tôn giáo bao gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cùng với cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng này, trong đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

Vậy nên, người nước ngoài hiện nay thuộc đối tượng không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất tại Việt Nam. Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Như vậy, người nước ngoài hiện nay không thể mua đất để xây nhà ở tại Việt Nam, nhưng họ vẫn có thể mua nhà. Đây là một điểm quan trọng trong chính sách pháp luật của Việt Nam nhằm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, đồng thời tạo điều kiện cho người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Việc phân biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà ở giúp đảm bảo sự cân bằng và ổn định trong quản lý đất đai, đồng thời vẫn mở cửa cho đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau: Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài theo điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này, phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Đối với tổ chức nước ngoài theo điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này, cần có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Đối với cá nhân nước ngoài theo điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này, phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Chính phủ sẽ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, tùy theo loại tổ chức hay cá nhân nước ngoài, sẽ có các yêu cầu khác nhau về điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo điểm c khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được quy định cụ thể. Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; nếu xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau: chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà. Nếu trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố, Chính phủ sẽ quy định cụ thể số lượng căn hộ và nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

Đối với cá nhân nước ngoài, họ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trong trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Đối với tổ chức nước ngoài, họ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn sở hữu mà không thực hiện bán hoặc tặng cho, nhà ở đó sẽ thuộc sở hữu nhà nước.

Thủ tục mua nhà đối với người nước ngoài tại Việt Nam được quy định khá rõ ràng trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan. Dưới đây là các bước cơ bản mà người nước ngoài cần thực hiện để mua nhà tại Việt Nam:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhập cảnh: Hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở: Được lập theo mẫu quy định của pháp luật Việt Nam, có sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Thực hiện giao dịch

Ký hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Nộp thuế và lệ phí: Sau khi ký hợp đồng, bên mua cần nộp các loại thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật (thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân của bên bán, phí công chứng, phí đăng ký quyền sở hữu).

Đăng ký quyền sở hữu: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở. Hồ sơ bao gồm hợp đồng mua bán đã công chứng, giấy tờ chứng minh việc nộp thuế, lệ phí, giấy tờ chứng minh điều kiện nhập cảnh.

Sau khi hoàn tất việc đăng ký quyền sở hữu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài.