Người nước ngoài được mua loại đất nào ở Việt Nam?

Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đã mang đến nhiều điểm đổi mới quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng đất, nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều).

Trước hết, các luật này có xu hướng mở rộng phạm vi đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không chỉ dừng lại ở một số nhóm cụ thể như trước đây mà còn bao gồm cả người nước ngoài đáp ứng được các điều kiện nhất định về cư trú hợp pháp và đầu tư. Điều này mở ra cơ hội lớn trong việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng như lượng kiều hối từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, quy định pháp luật mới cũng làm rõ hơn về thời hạn sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với các loại hình bất động sản như căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Việc minh bạch hóa thời hạn sở hữu không chỉ tạo sự yên tâm cho người mua mà còn góp phần đảm bảo tính ổn định và bền vững trên thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác là việc cải cách quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Các quy định mới hướng đến việc đơn giản hóa, rút ngắn thời gian, giảm chi phí và tăng tính minh bạch trong quá trình thực hiện, đặc biệt đối với người nước ngoài.

Đối với Việt kiều, chính sách pháp luật tiếp tục duy trì và phát huy các ưu đãi về quyền sở hữu nhà ở, với quyền lợi gần như tương đương với công dân trong nước. Điều này thể hiện rõ chủ trương nhất quán của Nhà nước trong việc gắn kết cộng đồng người Việt ở nước ngoài với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, việc phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là điều hết sức cần thiết, đặc biệt khi xét đến quyền lợi của người nước ngoài đối với bất động sản. Đây là hai khái niệm pháp lý độc lập nhưng có mối liên hệ chặt chẽ trong thực tiễn giao dịch và quản lý bất động sản.

Quyền sử dụng đất là quyền được Nhà nước trao cho tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, người nước ngoài không có quyền sở hữu đất mà chỉ có thể được cấp quyền sử dụng đất trong một số trường hợp hạn chế, chủ yếu thông qua việc thuê đất từ Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Một ví dụ điển hình là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được phép thuê đất để triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam.

Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở là quyền pháp lý cho phép cá nhân hoặc tổ chức chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở hợp pháp của mình. Người nước ngoài có thể được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định, như cư trú hợp pháp, có giấy tờ hợp lệ, hoặc đầu tư hợp pháp vào các dự án bất động sản. Tuy nhiên, loại hình nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu thường bị giới hạn, phổ biến nhất là căn hộ chung cư trong các dự án thương mại. Ví dụ, một cá nhân nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam, đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, có thể mua và đứng tên sở hữu hợp pháp một căn hộ trong tòa nhà chung cư.

Tóm lại, trong khi quyền sử dụng đất mang tính chất giới hạn đối với người nước ngoài và gắn liền với việc sử dụng đất theo quy định của Nhà nước, thì quyền sở hữu nhà ở lại mở rộng hơn, cho phép người nước ngoài có thể trực tiếp sở hữu một phần tài sản trên đất nếu đủ điều kiện. Việc nắm rõ sự phân biệt này sẽ giúp người nước ngoài chủ động và tuân thủ đúng quy định pháp luật khi có nhu cầu đầu tư, sinh sống hoặc kinh doanh tại Việt Nam.

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định rõ ràng và cụ thể về các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng như phạm vi quyền lợi tương ứng của từng nhóm đối tượng. Trước hết, người nước ngoài được hiểu là cá nhân mang quốc tịch nước ngoài, không có nguồn gốc Việt Nam và không phải là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Để được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài cần phải đáp ứng điều kiện quan trọng là được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Giấy tờ chứng minh điều kiện này thường là hộ chiếu hợp lệ còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam.

Tiếp theo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm công dân Việt Nam cư trú lâu dài ở nước ngoài và người nước ngoài có gốc Việt Nam, được hưởng quyền lợi gần như tương đương với công dân Việt Nam trong nước về quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, họ cần xuất trình được các giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam theo quy định pháp luật như hộ chiếu Việt Nam, giấy khai sinh thể hiện quốc tịch hoặc dân tộc Việt Nam, giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam, hoặc các giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Định nghĩa về người nước ngoài được giải thích tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2019 như sau: Theo định nghĩa, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch, và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Dựa vào định nghĩa trên, người nước ngoài thuộc một trong những trường hợp sau đây:

• Người mang quốc tịch nước ngoài và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.
• Người không có quốc tịch và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài là các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của quốc gia nước ngoài hoặc Liên hợp quốc cấp, bao gồm hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương hộ chiếu.

Đối với người có hai quốc tịch, tức là đồng thời có quốc tịch Việt Nam và quốc tịch nước ngoài, thì quyền sở hữu nhà ở của họ sẽ được xem xét dựa trên việc xác định tư cách công dân của họ theo quy định tại Luật Quốc tịch Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong trường hợp được xác định là công dân Việt Nam, họ sẽ có đầy đủ quyền sở hữu nhà ở như công dân trong nước.

Cuối cùng, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng là một đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng chủ yếu để phục vụ mục đích hoạt động kinh doanh, chỗ ở cho chuyên gia, người lao động nước ngoài hoặc làm văn phòng, cơ sở sản xuất. Điều kiện đặt ra là doanh nghiệp phải được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo Luật Đầu tư và các quy định pháp lý có liên quan.

Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình, thủ tục mua nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính + bản sao chứng thực).
• Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng).
• Hợp đồng về mua bán nhà ở đã công chứng (bản chính + bản sao chứng thực).
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu.
• Bản sao Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân.
• Bản chính biên lai nộp nghĩa vụ tài chính.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ. Trường hợp cần thiết thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; khi nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Kiểm tra hiện trạng đất

Nếu hiện trạng đất phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đầu tư đã được duyệt và phù hợp với bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì chỉnh lý bản đồ địa chính và cấp trích lục bản đồ để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt thì gửi kết quả kiểm tra đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng để xử lý theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Lập hồ sơ, viết Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường thực hiện các công việc sau:

• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.

Thời hạn thông báo nghĩa vụ tài chính: 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Tờ trình kèm theo hồ sơ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường chuyển đến, UBND cấp huyện theo thẩm quyền ký Giấy chứng nhận.

Bước 5: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi tổ chức nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người xin cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho tổ chức để trả cho người được cấp.

Khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài không chỉ được hưởng các quyền lợi chính đáng theo quy định của pháp luật mà còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ liên quan. Về quyền, người nước ngoài có thể thực hiện các giao dịch dân sự đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình như chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, hoặc sử dụng nhà ở vào mục đích cư trú, cho thuê, hoặc lưu trú hợp pháp theo đúng quy định pháp luật Việt Nam. Ngoài ra, họ cũng có quyền bảo trì, sửa chữa nhà ở nhằm đảm bảo chất lượng và giá trị tài sản, phù hợp với tiêu chuẩn an toàn, vệ sinh và kiến trúc đô thị. Những quyền này giúp người nước ngoài chủ động quản lý và khai thác giá trị tài sản của mình tại Việt Nam một cách hợp pháp và hiệu quả.

Tuy nhiên, đi kèm với quyền là những nghĩa vụ bắt buộc mà người nước ngoài phải thực hiện. Trước hết là nghĩa vụ về tài chính, bao gồm việc nộp đầy đủ các loại thuế, phí, lệ phí phát sinh từ các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật thuế Việt Nam. Đồng thời, họ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng, quy hoạch đô thị và kinh doanh bất động sản, nếu có hoạt động liên quan. Ngoài ra, người nước ngoài cũng cần chấp hành các nghĩa vụ xã hội khác, như đảm bảo an ninh trật tự tại nơi cư trú, tuân thủ quy định về đăng ký lưu trú và không sử dụng nhà ở vào mục đích trái pháp luật. Việc thực hiện đầy đủ cả quyền và nghĩa vụ không chỉ thể hiện sự tuân thủ pháp luật của người nước ngoài mà còn góp phần xây dựng môi trường sống, kinh doanh ổn định và bền vững tại Việt Nam.