Thứ ba, 12/5/2026
Đề số 1: Đề thi viết và Đáp án công chứng viên 2026
Đề thi viết công chứng viên kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng lần thứ 6 năm 2026 và Đáp án tham khảo.
ĐỀ SỐ 1: ĐỀ THI VIẾT VÀ ĐÁP ÁN CÔNG CHỨNG VIÊN NĂM 2026
------------------------------------------------------
ĐỀ KIỂM TRA VIẾT
(Thời gian làm bài: 180 phút)
Câu hỏi 1: Anh (chị) hãy đánh giá tính hợp pháp của nội dung tư vấn trên? (10 điểm) (Xem đáp án)
Tinh tiết bổ sung
Thống nhất sẽ đến tổ chức hành nghề công chúng để lập hợp đồng thuê nhà. Anh Long và chị Thắm tiến hành nghiên cứu quy định của pháp luật để xác định công chứng viên có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng thuê nhà mà anh chị sẽ giao kết.
Câu hỏi 2: Anh (chị) hãy xác định công chứng viên và các tổ chức hành nghề công chúng có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng cho thuê nhà trong tình huống trên (10 điểm) (Xem đáp án)
Câu hỏi 3: Khi yêu cầu công chứng, anh Long và chị Thắm cần phải xuất trình những giấy tờ tài liệu gì cho hồ sơ yêu cầu công chứng của mình?(15 điểm) (Xem đáp án)
Tình tiết bổ sung
Theo thỏa thuận của anh Long và chị Thắm thì thời hạn thuê nhà là 5 năm. Giá thuê nhà là 50 triệu đồng/tháng. Hai bên sẽ đề nghị công chứng viên giúp họ soạn thảo nội dung của hợp đồng thuê nhà.
Câu hỏi 4: Là công chúng viên, anh (chị) hãy soạn thảo văn bản công chứng theo yêu cầu của người yêu cầu công chúng? (30 điểm) (Xem đáp án)
Tinh tiết bổ sung
Cung cấp thông tin cho công chứng viên soạn thảo hợp đồng, anh Long và chị Thắm cho công chứng viên biết họ đã thỏa thuận các nội dung dưới đây:
- Trong thời gian thuê nhà, nếu căn nhà xảy ra hỏng hóc thì bên thuê nhà có nghĩa vụ sửa chữa khắc phục tình trạng hỏng hóc
- Trong thời gian thuê nhà, bên thuê phải có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho nhà nước
- Khi giá thuê trên thị trường có biến động thì bên cho thuê được toàn quyền điều chỉnh giá thuê nhưng sự điều chỉnh không được quá 20% giá thuê được ghi nhận trong hợp đồng. Khi điều chỉnh giá thuê không cần có sự đồng ý của bên thuê.
Câu hỏi 5: Là công chứng viên, anh (chị) có chấp nhận ghi nhận những nội dung trên vào hợp thuê nhà? (20 điểm) (Xem đáp án)
Tinh tiết bổ sung
Mục đích của việc thuê nhà là để làm cửa hàng kinh doanh vải và may mặc, nên để đảm bảo tính có thực của mục đích thuê, công chứng viên yêu cầu trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy phép kinh doanh.
Câu hỏi 6: Anh (chị) có đồng tình với yêu cầu của công chứng viên trong tình huống này hay không? (15 điểm) (Xem đáp án)
(Thí sinh được sử dụng các văn bản quy phạm pháp luật (văn bản chỉ gồm nội dung các quy phạm pháp luật, không có nội dung bình luận, giải thích hoặc nội dung khác kèm theo), trừ các văn bản sau đây: Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; các biểu mẫu, mẫu lời chứng; các mẫu hợp đồng, giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào).
----------------------------
ĐÁP ÁN
Câu 1: Đánh giá tính hợp pháp của nội dung tư vấn:
Nội dung tư vấn chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
- Thứ nhất: Tại điểm a khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2023 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
“2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch...”
- Thứ hai: Tại điều 20 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 20. Người thành niên
1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.
2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này.”
Mà tại điều 22, 23, 24 Bộ luật dân sự lần lượt quy định về các trường hợp: Mất năng lực hành vi dân sự; người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; Hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phụcvụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Như vậy, đối với trường hợp giao dịch của người chưa đủ 18 tuổi thì việc thực hiện các giao dịch có thể thông qua người đại diện hoặc được sự đồng ý của người đại diện. Do đó, với trường hợp thuê nhà nêu trên, bên thuê nhà có thể là người chưa đủ 18 tuổi và được sự đồng ý của người đại diện để tham gia vào giao dịch, có năng lực
tài chính để chi trả cho việc thuê nhà.
Do đó, nội dung tư vấn chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Câu 2: Xác định công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng thuê nhà nêu trên.
Tại Điều 44 Luật công chứng 2024 quy định về Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản như sau:
“Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định nêu trên, đối với những hợp đồng, giao dịch về bất động sản phải được thực hiện tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp nhất định.
Ngoài ra, tại điểm c khoản 1 Điều 9 Luật công chứng 2024 quy định một trong những hành vi bị nghiêm cấm như sau:
“Công chứng giao dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của người thân thích là vợ hoặc chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột; anh ruột, chị ruột, em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi”
Có thể thấy, trong trường hợp nêu trên, căn nhà cho thuê được xác định là bất động sản tại: thành phố K, tỉnh Y nên theo các quy định nêu trên, có thể xác định như sau:
- Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng là những tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh Y.
- Công chứng viên có thẩm quyền công chứng là công chứng viên hành nghề tại các tổ chức hành nghề có công chứng có trụ sở tại tỉnh Y và không thuộc các trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Luật công chứng 2024.
Câu 3: Giấy tờ, tài liệu cần xuất trình khi thực hiện thủ tục công chứng
Các giấy tờ cần thiết theo quy định tại Điều 42, 43 Luật công chứng 2024, theo đó:
- Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp để chứng minh quyền sở hữu nhà;
- Đối với chị Vũ Thị Thắm:
+ Giấy tờ tùy thân (như Thẻ CC, CCCD, hộ chiếu, CM sĩ quan)
+ Nếu chị Thắm đã đăng ký kết hôn và tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì cung cấp giấy tờ tùy thân của chồng, đăng ký kết hôn;
+ Nếu đây là tài sản riêng của chị Thắm thì yêu cầu cung cấp: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/ giấy tờ chứng minh là tài sản riêng như Hợp đồng tặng cho riêng, tài sản hình thành bằng tài sản riêng...;
- Đối với bên thuê:
+ Giấy tờ tùy thân (như Thẻ CC, CCCD, hộ chiếu, CM sĩ quan);
Câu 4: Soạn thảo văn bản công chứng theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
Công chứng viên cần soạn thỏa có đầy đủ các nội dung sau đây:
- Quốc hiệu, tiêu ngữ
- Tên hợp đồng
- Chủ thể tham gia vào hợp đồng
- Đối tượng của Hợp đồng và mục đích thuê
- Thời hạn thuê và bàn giao nhà thuê
Trong phần thời hạn thuê thể hiện nội dung các bên thỏa thuận về thời hạn thuê nhà là 5 năm.
- Giá thuê nhà, hình thức, phương thức thanh toán, đặt cọc;
Thể hiện được phần thông tin giá thuê nhà là 50 triệu đồng/ tháng.
- Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
- Quyền và nghĩa vụ của bên thuê;
- Chấm dứt hợp đồng
- Cam đoan của các bên
- Điều khoản cuối cùng
- Lời chứng của công chứng viên.
1. Trong thời gian thuê nhà, nếu căn nhà xảy ra hỏng hóc thì bên thuê nhà có nghĩa vụ sửa chữa, khắc phục tình trạng hỏng hóc
Tại khoản 2 và khoản 3 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Như vậy, theo quy định nêu trên, thỏa thuận của các bên chưa thực sự phù hợp với quy định của pháp luật. Nếu trường hợp nhà thuê bị hỏng hóc mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê nhà có trách nhiệm sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê…
Còn nếu như do lỗi của bên thuê dẫn đến tình trạng hỏng hóc thì bên thuê nhà sẽ có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục tình trạng hỏng học đó.
Do đó, phần thỏa thuận nêu trên chưa thực sự phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận trong trường hợp nhà cho thuê bị hỏng hóc mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền thực hiện việc sửa chữa, khắc phục hỏng hóc đó và yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí hợp lý.
2. Trong thời gian thuê nhà, bên thuê phải có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho nhà nước.
- Tại Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về đối tượng chịu thuế thì một trong những đối tượng phải chịu thuế là đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Tại Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về người nộp thuế như sau:
“1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.
2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;
b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;…”
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, có thể xác định như sau:
- Nếu chị Vũ Thị Thắm cho anh Nguyễn Văn Long thuê cả nhà và cả đất thì hai bên có thể thỏa thuận người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là anh Long thì anh Long sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và thỏa thuận của hai bên là hoàn toàn phù hợp. Việc nộp thuế trong trường hợp này sẽ được xác định theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 nêu trên.
- Còn đối với trường hợp trên Hợp đồng chỉ thể hiện là chị Thắm cho anh Long thuê nhà (không thuê đất) thì người nộp thuế lúc này sẽ được xác định theo khoản 1 Điều 4 nêu trên, tức là chị Thắm sẽ có nghĩa vụ nộp thuế. Do đó, trong trường hợp này, thỏa thuận “Trong thời gian thuê nhà, bên thuê phải có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho nhà nước” sẽ không phù hợp theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, phần nội dung thỏa thuận này cũng có thể phù hợp nếu trường hợp này bên cho thuê ủy quyền cho bên thuê thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong thời gian thuê.
3. Khi giá trên thị trường có biến động thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhưng sự điều chỉnh không được quá 20% giá thuê được ghi nhận trong hợp đồng. Khi điều chỉnh giá thuê không cần sự đồng ý của bên thuê.
- Tại khoản 1 Điều 473 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
- Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 170 Luật nhà ở 2023 quy định như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
- Tại điểm b khoản 3 Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận”
Như vậy, từ những quy định trên, có thể thấy, giá thuê là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Việc bên thuê tự điều chỉnh giá và không cần thông báo cho bên thuê là không phù hợp. Đây có thể là một trong những căn cứ dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Do đó, thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật.
Mục đích của việc thuê nhà là để làm cửa hàng kinh doanh vải và may mặc, nên để bảo đảm tính có thực của mục đích thuê, công chứng viên yêu cầu hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy phép kinh doanh.
Chưa đồng tình với quan điểm của công chứng viên trong tình huống này.
- Tại Điều 480 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại.”
- Tại điểm c khoản 2 Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định một trong các trường hợp được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của bên cho thuê là:
“Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;”
Như vậy, có thể thấy, việc sử dụng nhà thuê đúng mục đích là một trong những thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng thuê nhà.
Có thể thấy, đối với hợp đồng, giao dịch thì công chứng viên sẽ cần chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng giao dịch đó. Tuy nhiên, đối với yêu cầu cung cấp giấy phép kinh doanh thì tôi thấy chưa phù hợp. Như đối với trường hợp bên thuê đang làm thủ tục để xin cấp giấy phép kinh doanh hoặc bên thuê chuẩn bị địa điểm thuê trước rồi mới thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép, thì đối với trường hợp này sẽ không có giấy phép kinh doanh để xuất trình.
Hay đối với trường hợp thuê nhà với mục đích để ở và nhập khẩu thì công chứng viên sẽ yêu cầu giấy tờ gì để xác định tính xác thực của mục đích thuê đó.
Hay như đối với giá thuê thì công chứng viên cũng không thể có căn cứ xác định giá thuê hai bên thỏa thuận trong Hợp đồng là xác thực.
Do đó, theo quan điểm của cá nhân tôi, việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp đối với hợp đồng thuê nhà thì công chứng viên sẽ xem xét đối với: Tài sản cho thuê có thật và đủ điều kiện cho thuê hay không? Việc các bên thực hiện việc thuê nhà có tự nguyện hay không? Có đúng người, có đủ năng lực hành vi dân sự hay không?
Còn những nội dung thuộc về phạm trù thỏa thuận của các bên thì việc yêu cầu xuất trình các giấy tờ, tài liệu để bảo đảm tính xác thực là không phù hợp.
Phản ứng của bạn là gì?
Thích
2
Không thích
0
Yêu
0
Vui
0
Bất ngờ
0
Buồn
0
Tức giận
0
Bình luận (0)