Có được bán, chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần?

Căn cứ tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, ta có thể hiểu Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng đó thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất này sẽ được xem là đất được Nhà nước cho thuê. Nhà nước cho thuê đất thông qua hai hình thức được quy định tại Luật đất đai 2013 đó là: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Như vây, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước có những nét khác biệt sau cần nắm nõ so với hoạt động giao đất như sau:

-  Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng thuê theo quy định, khác với hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoạt động này thể hiện thông qua một Quyết định hành chính.

- Quyền sử dụng đất trong hình thức cho thuê đất phát sinh dựa trên sự thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên đó là Nhà nước - tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất. Còn đối với hình thức hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai.

- Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động thuê đất thể hiện tính bình đẳng, mang yếu tố quy luật của thị trường hơn so với hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định Những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm những đối tượng sau:

- Hộ gia đình, cá nhân;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Trong đó, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Đơn vị sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội thành lập theo quy định của pháp luật, có tư cách pháp nhân, cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước trong các lĩnh vực như giáo dục, văn hóa, thể dục, thể thao, du lịch, lao động – thương binh xã hội và các lĩnh vực khác được pháp luật quy định.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hiệp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

Ngoài ra, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Như vậy, những đối tượng trên thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền sử dụng đất hằng năm hoặc thu tiền sử dụng đất một lần, mỗi loại hình cho thuê sẽ có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vậy đối tượng được nhà nước cho thuê đất và thu tiền sử dụng đất có quyền được mua bán, chuyển nhượng đất cho thuê đó không? Cùng tìm hiểu các mục dưới đây:

Như đã nói ở trên, nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức là thu tiền sử dụng đất hàng năm và thu tiền sử dụng đất một lần. Đối với từng loại hình cho thuê sẽ có các quyền và nghĩa vụ khác nhau. cụ thể: 

Tại mục 3 thì chúng ta cũng biết, việc Nhà nước cho thuê đất và đóng tiền sử dụng đất một lần trong suốt thời gian thuê thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế được chuyển nhượng cả tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Còn riêng đối với đất được Nhà nước cho thuê và đóng tiền sử dụng đất hàng năm thì những đối tượng được cho thuê sẽ không được quyền chuyển nhượng, mà chỉ được các quyền sau (Căn cứ tại khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013): 

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Về bản chất thì những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm có các quyền như đối với đất trả tiền một lần, tuy nhiên nhưng đối tượng này không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Đối tượng được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

* Về chủ thể bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê, bao gồm: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

* Về tài sản gắn liền với đất: Tài sản gắn liền với đất thuê mà chủ thể có ý định bán phải là tài sản được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật. Mà căn cứ tại Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tài sản không hợp pháp là tài sản thuộc một trong các trường hợp sau:

- Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và quyền sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

- Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

* Chủ thể đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận: Có thể hiểu, nếu tài sản là nhà mà khi bán căn nhà này vẫn chưa xây xong, hoặc xây xong rồi nhưng chưa được cấp giấy phép hoàn công thì sẽ không được bán căn nhà này

Như vậy, hi thỏa mãn được những yếu tố nêu trên, người sử dụng đất sẽ hoàn toàn có quyền được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài điều kiện đối với người bán tài sản, người mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền sử dụng đất hàng năm cũng phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai năm  như sau:

- Người mua phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: 

+ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

- Ngành nghề kinh doanh phải phù hợp với dự án đầu tư: Theo đó, người mua được tự do lựa chọn đầu tư kinh doanh trong những ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, ngành, nghề đầu tư kinh doanh đó phải phù hợp với dự án đầu tư, vẫn phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nếu kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.

- Dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện trước đó phải đảm bảo không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; 

- Người mua phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Ngoài ra, khi thực hiện xong việc mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, người mua tài sản có quyền được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể.