Thứ ba, 10/9/2024 
Thực tập Công chứng hợp đồng tặng cho tài sản
Đợt thực tập 2 Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản.
Mục lục
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho tài sản liên quan đến hoạt động công chứng
1. Khái quát chung về Hợp đồng tặng cho tài sản
2. Hình thức của Hợp đồng tặng cho tài sản
3. Đặc điểm của Hợp đồng tặng cho tài sản
Chương 2: Đánh giá hồ sơ sưu tầm
NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP
Đợt thực tập 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản”.
LỜI MỞ ĐẦU
Thực hiện theo Thông báo ngày 05 tháng 11 năm 2021 của Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác về việc thực tập đợt 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản”.
Học viên đã được thực tập tại Văn phòng Công chứng Dĩ An, tỉnh Bình Dương từ ngày 08/11/2021 đến 12/11/2021, trong quá trình thực tập học viên đã tìm hiểu về các nhóm việc Công chứng như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Hợp đồng tặng thuê quyền sử dụng đất.
Nay học viên báo cáo về nội dung của hồ sơ đã sưu tầm tại văn phòng công chứng là Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhận xét, đánh giá, ghi chép kết quả của quá trình thụ lý và giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng như sau:
- Tóm tắt hồ sơ công chứng.
- Bản ghi chép kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc công chứng.
- Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, Tổ chức hành nghề công chứng.
- Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc công chứng.
- Kiến nghị đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật đối với hệ thống pháp luật liên quan đến việc công chứng.
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
1. Khái quát chung về Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những loại hợp đồng dân sự thông dụng trong đời sống xã hội. Khác với hợp đồng mua bán tài sản, giữa hai bên giao kết hợp đồng tặng cho tài sản thông thường có mối quan hệ tình cảm nhất định (tuy không nhất thiết phải có quan hệ ruột thịt, huyết thống).
Được định nghĩa tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”.
Qua định nghĩa nêu trên, chúng ta có thể khái quát một số đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản như sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản
Dựa trên tiêu chí chuyển giao quyền sở hữu tài sản, ta có thể phân chia hợp đồng dân sự thành hai loại:
- Hợp đồng dân sự không chuyển giao quyền sở hữu tài sản: đối tượng của loại hợp đồng này có thể là công năng sử dụng của tài sản (ví dụ như: hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản...) hoặc là một công việc phải làm (ví dụ như: hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng vận chuyển...);
- Hợp đồng dân sự có chuyển giao quyền sở hữu tài sản: đối tượng của loại hợp đồng này chính là tài sản mà cụ thể hơn, đó là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người này sang người khác (ví dụ như: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản...).
Đối với hợp đồng tặng cho tài sản, nghĩa vụ của người tặng cho tài sản không chỉ dừng lại ở việc người tặng cho phải bàn giao tài sản cho bên được tặng cho mà người tặng cho còn có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho người được tặng cho. Đối tượng của hợp đồng tặng cho là tài sản - quyền sở hữu tài sản chứ không đơn thuần chỉ là quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng tài sản - giao tài sản. Hợp đồng tặng cho cũng là một trong những căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu của một người đối với một tài sản (khoản 2 Điều 221 và Điều 223 Bộ luật Dân sự 2015). Không chỉ có vậy, hợp đồng tặng cho tài sản còn là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu riêng của một người đối với một tài sản (Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014) khi người đó được tặng cho riêng tài sản, từ đó sẽ là căn cứ pháp lý để cho một người xác lập quyền định đoạt riêng đối với một tài sản.
Thứ hai, việc chuyển quyền sở hữu tài sản này không có đền bù.
Thứ ba, cho dù hợp đồng tặng cho tài sản chỉ mang lại lợi ích cho 1 bên (người được tặng cho, tuy nhiên trong hợp đồng tặng cho tài sản buộc phải có hai bên
Thứ tư, hợp đồng tặng cho có thể có điều kiện hoặc không có điều kiện
Khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho”. “Điều kiện” ở đây được quy định là “nghĩa vụ dân sự” mà bên được tặng cho phải thực hiện theo yêu cầu của bên tặng cho. Theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Dân sự thì: “Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền)”.
Dựa trên đặc điểm này, ta có thể nói, hợp đồng tặng cho tài sản vừa là hợp đồng đơn vụ (trong trường hợp hợp đồng tặng cho tài sản không có điều kiện); vừa là hợp đồng song vụ (trong trường hợp hợp động tăng cho tài sản có điều kiện).
2. Hình thức của Hợp đồng tặng cho tài sản
Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Việc tặng cho tài sản bắt buộc phải lập thành hợp đồng không thể là hành vi pháp lý đơn phương của bên có tài sản - người tặng cho được. Điều đó có nghĩa là việc cho và nhận tài sản phải được sự bàn bạc, thống nhất ý chí của cả bên tặng cho lẫn bên được tặng cho. Nó được thể hiện ở chỗ bên được tặng cho có quyền từ chối không nhận tài sản mà mình được tặng cho hoặc nếu có đồng ý nhận tài sản thì bên được tặng cho cũng phải thể hiện sự đồng ý của mình.
3. Đặc điểm của Hợp đồng tặng cho tài sản
3.1. Chủ thể
a) Bên tặng cho
Điều đầu tiên chúng ta phải khẳng định, đối với bên tặng cho tài sản phải là chủ sở hữu tài sản kể cả trong trường hợp bên tặng cho tài sản giao kết hợp đồng tặng cho tài sản thông qua người đại diện. Bởi vì, chỉ có chủ sở hữu của tài sản mới có quyền quyết định có chuyển giao hay không chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác.
- Cá nhân: Cá nhân là chủ thể phổ biến nhất nếu không muốn nói là 100% các giao dịch đều do cá nhân thực hiện cả trong trường hợp nhân danh bản thân mình hay là với tư cách đại diện cho chủ thể khác.
- Tổ chức: Chủ thể tham gia giao dịch dân sự là tổ chức, ta có thể tạm chia thành: Hộ gia đình, pháp nhân, …
b) Bên nhận tặng cho
Theo định nghĩa về hợp đồng tặng cho tài sản đã được phân tích trong phần trên, thì hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng mang lại lợi ích cho bên được tặng cho. Với ý nghĩa đó, ta có thể thấy sự hạn chế của pháp luật đối với chủ thể là bên được tặng cho không nhiều như bên tặng cho. Tuy nhiên, vì hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nên một đòi hỏi tất yếu đối với bên nhận tặng cho tài sản, đó là bên nhận tặng cho tài sản có đủ điều kiện để trở thành chủ sở hữu tài sản tặng cho hay không? Nói một cách khác, dường như rào cản duy nhất - hạn chế duy nhất đối với bên nhận nhận tặng cho tài sản, đó là điều kiện để họ trở thành chủ sở hữu tài sản đó.
3.2. Tài sản
Khi ta nói đến hợp đồng tặng cho tài sản thì có nghĩa là “tài sản” được nhắc đến là “tài sản” theo nghĩa chung nhất quy định của luật dân sự và được phép lưu thông, đó có thể là “vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015).
Cũng như khách thể của các loại hợp đồng, giao dịch khác, khách thể của hợp đồng tặng cho tài sản cho dù tồn tại ở dạng nào: tài sản riêng và sản riêng nằm trong khối tài sản chung, tài sản là vật, tài sản là tiền, tài sản là quyền tài sản, tài sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật, tài sản không buộc phải đăng ký theo quy định của pháp luật… thì tài sản đó cũng phải đáp ứng được hai tiêu chí sau:
- Phải có giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu của chủ sở hữu đó, với tài sản đó;
- Phải là loại tài sản mà pháp luật cho phép lưu thông.
3.3. Nội dung
Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng như sau:
“1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp”.
Như vậy, theo thứ tự được nêu trên đây, điều đầu tiên chúng ta cần phải nhắc đến trong Hợp đồng tặng cho tài sản đó là: Đối tượng của hợp đồng là cái gì.
- Việc mô tả tài sản đòi hỏi chúng ta cần phải mô tả về đặt điểm của tài sản đó cũng như về căn cứ xác định quyền sở hữu của bên tặng cho đối với tài sản đó. Không chỉ vậy, trong trường hợp tài sản tặng cho có khuyết tật, ta cũng có thể mô tả cụ thể trong phần này. Đây cũng là một nội dung không thể thiếu được của hợp đồng tặng cho tài sản.
- Phải có sự khẳng định ý chí mong muốn giao kết hợp đồng của cả bên tặng cho lẫn bên được tặng cho.
- Nội dung tiếp theo cần phải thể hiện trong hợp đồng tặng cho tài sản đó là “điều kiện” của việc tặng cho tài sản.
- Thời hạn bàn giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản.
3.4. Thủ tục chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản
Thủ tục chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại việc bắt buộc phải có công chứng, chứng thực.
Thông thường, khi chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chúng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ:
- Dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Chứng minh nhân dân Căn cước công dân, Hộ chiếu, Chứng minh quân đội…);
- Bản sao các giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp với những tài sản tặng cho;
- Các giấy tờ cần thiết khác;
- Bản sao các giấy tờ, tài liệu là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. Công chứng viên phải có trách nhiệm đối chiếu với bản chính của các giấy tờ trước khi chứng nhận văn bản. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên tiến hành kiểm tra, xác minh các vấn đề sau đây:
- Xác định thẩm quyền công chứng;
- Xác định nhân thân, năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng;
- Xác định tặng cho những ai hay cho riêng, điều kiện tặng cho là gì;
- Kiểm tra các giấy tờ mà các đương sự đã nộp;
- Xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người tặng cho;
- Xác định thời hạn bàn giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản;
- Công chứng viên kiểm tra dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản nếu nội dung trong dự thảo có điều khoản vi phạm pháp luật, trải đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng;
- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện tặng cho tài sản; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tặng cho tài sản.
Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ SƯU TẦM
Hồ sơ mà học viên sưu tầm được là Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã hoàn thiện được công chứng viên Nguyễn Thị Hộ tại Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương chứng nhận, có số công chứng là 8812, quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD vào ngày 29 tháng 5 năm 2021. Theo đó, vào ngày 29 tháng 5 năm 2021, bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân có đến Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương tại địa chỉ số 10 đường số 9, Khu trung tâm hành chính, khu phố Nhị Đồng 2, phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương để yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và được công chứng viên Nguyễn Thị Hộ tiếp nhận và xử lý hồ sơ, tài sản tặng cho là quyền sử dụng thửa đất số: 24; tờ bản đồ số: 95, diện tích: 101,2 m2; mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng: lâu dài; địa chỉ thửa đất: Khu đô thị trung tâm Hành chính thị xã (nay là thành phố) Dĩ An, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 905678; số vào sổ cấp GCN: CH 07654 do UBND thị xã (nay là thành phố) Dĩ An, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/08/2013.
Nội dung:
- Bà Phạm Thị Vân tặng cho riêng bà Nhữ Thị Hai quyền sử dụng thửa đất số: 24; tờ bản đồ số: 95, diện tích: 101,2 m2;
- Việc tặng cho tài sản nêu trên không kèm theo điều kiện;
- Hai bên xác định giá trị tặng cho là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng);
- Việc giao tài sản tặng cho cùng giấy tờ về tài sản cho bên được tặng cho ngay khi hợp đồng được công chứng;
- Bên được tặng cho tự thực hiện đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền;
- Thuế, phí, lệ phí (nếu có) do bên được tặng cho chịu trách nhiệm nộp.
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy chứng minh nhân dân bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 905678; số vào sổ cấp GCN: CH 07654 do UBND thị xã (nay là thành phố) Dĩ An, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/08/2013;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng: Sổ hộ khẩu của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân, Đơn đề nghị xác nhận tình trạng bất động sản do UBND phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương xác nhận ngày 08/5/2021, Trích lục bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương lập ngày 20/05/2021, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước đây của bà Phạm Thị Vân.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện công chứng
3.1. Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng
Sau khi người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ, Công chứng viên Nguyễn Thị Hộ đã tiếp nhận yêu cầu công chứng của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân, bước đầu tiên công chứng viên xác định thẩm quyền công chứng. Công chứng viên xác định thửa đất bà Phạm Thị Vân tặng cho thuộc thẩm quyền công chứng tại Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương (Điều 42 Luật công chứng 2014).
Thông qua việc hỏi, trao đổi với bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân về yêu cầu công chứng để công chứng viên xác định chính xác yêu cầu công chứng của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân là công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Khi đã xác định được chính xác yêu cầu của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân công chứng viên hỏi bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân có mang theo những giấy tờ tùy thân, giấy tờ tài sản và các giấy tờ khác có liên quan hay không để xuất trình cho công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân cung cấp cho công chứng viên những giấy tờ như sau: giấy chứng minh nhân dân của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 905678; số vào sổ cấp GCN: CH 07654 do UBND thị xã (nay là thành phố) Dĩ An, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/08/2013, Sổ hộ khẩu của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân, Đơn đề nghị xác nhận tình trạng bất động sản do UBND phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương xác nhận ngày 08/5/2021, Trích lục bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương lập ngày 20/05/2021, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước đây của bà Phạm Thị Vân.
Công chứng viên đã tiến hành kiểm tra bản chính các loại giấy tờ nêu trên mà người yêu cầu công chứng cung cấp và kiểm tra các thông tin có trùng khớp với nhau trên các giấy tờ đồng thời xử lý hồ sơ bằng phương pháp kiểm tra thông tin nên công chứng viên thực hiện bước tiếp theo.
Như vậy, giấy tờ mà người yêu cầu công chứng xuất trình đã đảm bảo yêu cầu công chứng.
3.2. Soạn thảo và ký văn bản
Đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương chứng nhận ngày 29/5/2021 thì đây là hợp đồng do Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng (Điều 41 Luật công chứng 2014). Nội dung, ý định lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân này xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Thư ký nghiệp vụ sau khi soạn thảo xong in bản thảo chuyển cho người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ nội dung của hợp đồng. Thư ký nghiệp vụ in bản chính Hợp đồng và kèm toàn bộ hồ sơ chuyển cho công chứng viên kiểm tra, đồng thời mời khách hàng đến trước mặt công chứng viên cùng tiến hành thủ tục ký công chứng. Khi thực hiện thủ tục này công chứng viên sẽ kiểm tra lại thông tin về nhân thân, năng lực hành vi dân sự, ý chí của bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân ký kết hợp đồng là như thế nào, người yêu cầu công chứng có đồng ý với toàn bộ nội dung trong hợp đồng đã được soạn thảo không; người yêu cầu công chứng đồng ý, không có vấn đề gì nghi ngờ, không có điều khoản nào trong hợp đồng vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, việc tặng cho quyền sử dụng đất này là hoàn toàn tự nguyện, không nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của bên tặng cho đối với người khác… thì công chứng viên sẽ cho bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân ký vào từng trang Hợp đồng, trang cuối cùng của hợp đồng ký, ghi rõ họ tên, điểm chỉ trước mặt công chứng viên, sau khi điểm chỉ xong, công chứng viên sẽ đối chiếu dấu vân tay trên hợp đồng với dấu vân tay trên chứng minh nhân dân để xác định chính xác chủ thể tham gia hợp đồng và công chứng viên cũng ký vào từng trang và ký vào trang lời chứng của công chứng viên.
Hợp đồng công chứng được đánh số thứ tự từng trang. Chữ viết trong hợp đồng là tiếng Việt và được viết rõ ràng, không viết tắt hoặc dùng ký hiệu, không viết xen dòng, đè dòng, không tẩy xóa, không để trống…
Do thư ký nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng nên công chứng viên kiểm tra lại các thông tin, các điều khoản trong dự thảo hợp đồng do người yêu cầu công chứng cung cấp hoặc bản dự thảo hợp đồng do chính Văn phòng công chứng của mình soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng do khách hàng soạn thảo sẵn để kịp thời phát hiện những sai sót khắc phục kịp thời để tránh gây phiền hà cho người yêu cầu công chứng khi ký hợp đồng hoặc sau khi ký xong mới phát hiện sai sót làm tốn thời gian của người yêu cầu công chứng.
3.3. Ký chứng nhận
Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng. Việc làm này của Công chứng viên không những tuân thủ trình tự, thủ tục khi công chứng hợp đồng, giao dịch mà còn có ý nghĩa bảo đảm giá trị chứng cứ. Hợp đồng, giao dịch có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố vô hiệu.
3.4. Trả kết quả công chứng
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu phí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng. Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương đã thực hiện đúng theo thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng Công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) và Quyết định số 04/2015/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc ban hành mức trần thù lao công chứng và thù lao dịch thuật trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
3.5. Lưu trữ hồ sơ công chứng
Hồ sơ sau khi được công chứng xong chuyển cho bộ phận tính phí để thu phí, đóng dấu, cho số công chứng và bàn giao cho bộ phận lưu trữ tiến hành thủ tục lưu trữ hồ sơ đã được công chứng. Việc lưu trữ được nhân viên lưu trữ thực hiện theo điều 63, điều 64 Luật công chứng 2014.
Tóm lại, hồ sơ thu thập được tại Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương là hồ sơ đã hoàn tất thủ tục công chứng từ khâu tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, vào sổ thụ lý hồ sơ, nghiên cứu hồ sơ, xử lý hồ sơ, chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng, ký công chứng cho đến khâu lưu trữ hồ sơ công chứng đúng theo quy định của Luật công chứng, pháp luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật hôn nhân và gia đình cùng các Văn bản pháp luật khác có liên quan…
- Trong nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có xác định giá trị tài sản tặng cho, nếu là quyền sử dụng đất thì giá trị cũng nên phù hợp với quy định của tỉnh đưa ra về khung giá đất hoặc đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.
- Việc tặng cho một người cụ thể là bên nhận tặng cho chỉ mình bà Nhữ Thị Hai thì có cần ghi “Nay bằng văn bản hợp đồng này, bên A tự nguyện đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất để xác lập tài sản riêng cho bên B…”. Vậy việc bên nhận tặng cho chỉ có một người nếu không ghi câu trên sẽ chung với ai?
- Trước đây quyền sử dụng thửa đất tặng cho nêu trên là của chung cha và mẹ (ông Phạm Tuấn Đ và bà Nhữ Thị Hai) tặng cho con là bà Phạm Thị Vân theo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số công chứng là 4210, quyển số 08 - TP/CC - SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng An, tỉnh Bình Dương chứng nhận ngày 06 tháng 8 năm 2013. Nhưng đến giờ bà Phạm Thị Vân lại cho riêng mình bà Nhữ Thị Hai; việc này lại đối ngược với nguồn gốc tài sản là của chung vợ chồng ông Phạm Tuấn Đ và bà Nhữ Thị Hai trước đây.
5. Nhận xét về cách giải quyết hồ sơ của công chứng viên và của tổ chức hành nghề công chứng
Công chứng viên Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương đã kiểm tra, hướng dẫn hồ sơ cho bà Nhữ Thị Hai và bà Phạm Thị Vân theo đúng các trình tự thủ tục quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014:
Thấy rằng, công chứng viên tiếp nhận thực hiện theo trình tự thủ tục chung sẽ thực hiện theo Điều 41 Luật Công chứng cụ thể như sau:
+ Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ theo quy định tại các điểm a, c, d, đ, khoản 1 và khoản 2, Điều 40 của Luật công chứng và nêu nội dung ý định lập Hợp đồng tặng cho tài sản. Theo đó, bộ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng phải nộp gồm có:
a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch (theo mẫu);
b) Bản sao giấy tờ tùy thân;
c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao các giấy tờ thay thế mà pháp luật quy định đối với tài sản là đối tượng trong hợp đồng giao dịch;
d) Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng giao dịch.
+ Công chứng viên đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật quy định tại điều 17 Luật công chứng đặc biệt là điểm d, khoản 1, điều 17 Luật công chứng về việc đề nghị cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin tài liệu để thực hiện công chứng.
+ Việc công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng được thực hiện đúng theo quy định của điều 42 Luật công chứng 2014.
+ Những quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất cũng được áp dụng đúng quy định pháp luật điều 457, điều 459, điều 460, điều 461, điều 462 của Bộ luật Dân sự 2015 cũng như quy định tại Luật đất đai 2013.
+ Khi có khách hàng đến giao dịch, công chứng viên sẽ hỏi khách hàng đến Văn phòng công chứng để thực hiện giao dịch gì? Từ câu trả lời của khách hàng công chứng viên sẽ căn cứ vào các quy định của Pháp luật mà hướng dẫn cũng như yêu cầu khách hàng xuất trình các giấy tờ cần thiết để thực hiện chính xác yêu cầu của khách hàng.
- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng;
- Khi công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất đó cho cho các bên.
- Khi khách hàng xuất trình giấy tờ, nếu thấy đầy đủ và đảm bảo để thực hiện yêu cầu của khách hàng thì công chứng viên hướng dẫn khách hàng viết vào Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (theo mẫu); công chứng viên kiểm tra, đối chiếu bản chính với các bản sao giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp.
- Thực tế cho thấy rằng, việc soạn thảo hợp đồng do thư ký nghiệp vụ soạn thảo điều này đã giúp giảm tải khối lượng công việc của công chứng viên và đáp ứng nhanh được nhu cầu của người yêu cầu công chứng hiện nay. Về tính pháp lý, sau khi nhân viên nghiệp vụ soạn thảo công chứng viên có kiểm tra lại và khách hàng có đọc lại vì công chứng viên là người chịu trách nhiệm về hợp đồng công chứng. Công chứng viên giải đáp các thắc mắc của người yêu cầu công chứng, giải thích cho họ hiểu rõ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, hậu quả pháp lý của việc ký kết hợp đồng. Công chứng viên đã thực hiện đúng trình tự thủ tục công chứng được quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014.
CHƯƠNG 3: KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ
Quy định tặng cho tài sản và quy định tặng cho tài sản có điều kiện tại các Điều 457, Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 hiện hành không phải là quy định mới. Vì các quy định này đã quy định tại các Điều 465, Điều 470 Bộ luật Dân sự được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005 (sau đây viết là Bộ luật Dân sự năm 2005) mà quy định tại các Điều 457, Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 về nội dung là căn bản giữ nguyên quy định tại các Điều 465, Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy có sửa đổi một vài từ, nhưng không ảnh hưởng đến nội dung chính của điều luật. Đối với cụm từ “không được bán” ghi trong hợp đồng tặng cho tài sản là nhà ở, đất ở được hiểu như thế nào là đúng? Nội dung ghi như thế này hiện đang có hai ý kiến khác nhau như sau:
- Ý kiến thứ nhất cho rằng cụm từ “không được bán” trong Giấy cho nhà là chấp nhận được. Vì không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội.
- Ý kiến thứ hai cho rằng từ “không được bán” trong Giấy cho nhà là ảnh hưởng đến quyền định đoạt của bên nhận tặng cho. Vì theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng “chuyển quyền sở hữu”. Nếu có cụm từ: “không được bán” trong Giấy cho nhà ở thì cụm từ này đã hạn chế quyền định đoạt căn nhà đối với bên nhận tặng cho. Như vậy, cụm từ: “không được bán” trở thành điều kiện tặng cho tài sản mà không rõ thuộc trường hợp khoản nào của Điều 462 Bộ luật Dân sự. Cụ thể là:
+ Khoản 2 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định về trường hợp người được nhận tài sản tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước khi được nhận tài sản tặng cho.
+ Khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định về trường hợp người được nhận tài sản tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận tài sản tặng cho.
+ Còn khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định quyền được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của người tặng cho đối với người được tặng cho.
- Để bảo sự thống nhất về nhận thức và thực hiện đúng quy định của pháp luật về tặng cho tài sản có điều kiện, tôi đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản hướng dẫn một số vấn đề sau đây:
+ Trường hợp hợp đồng tặng cho tài sản là nhà ở, đất ở mà trong hợp đồng có ghi điều kiện là “Không được bán” thì hợp đồng tặng cho tài sản này thuộc khoản nào của Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.
+ Tuy đã có quy định tài sản hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng trong thực tế, nhận thức về quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 (tài sản hình thành trong tương lai) là không thống nhất nên rất cần sự hướng dẫn để có sự nhận thức thống nhất.
- Tiếp tục xây dựng, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật công chứng nói riêng và pháp luật có liên quan nói chung, kết hợp với công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho các ban, ngành, cơ quan, tổ chức, cá nhân nhận thức đúng về hoạt động và nghề công chứng;
- Kiến nghị Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan hộ tịch tại địa phương xây dựng, bổ sung, hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về bất động sản, thông tin hộ tịch và liên thông với Cơ sở dữ liệu công chứng của Bộ Tư pháp nhằm đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về công chứng được hiệu quả, tạo thuận lợi cho việc tra cứu và xác thực thông tin người yêu cầu công chứng, thông tin về bất động sản khi hoạt động công chứng để tránh các rủi ro không đáng có;
- Công chứng viên cần nâng cao nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề, trách nhiệm và cái tâm của nghề để nhận ra các dấu hiệu bất thường của các giao dịch, giả mạo giấy tờ, giả mạo người yêu cầu công chứng. Tổ chức các kì thi kiểm tra năng lực hàng năm để đánh giá trình độ, nghiệp vụ của công chứng viên;
KẾT LUẬN
Tặng cho tài sản là một quan hệ giao dịch phổ biến, tuy nhiên đây cũng là giao dịch dân sự đòi hỏi công chứng viên phải rèn luyện kỹ năng ngay từ khi tiếp xúc với khách hàng; vì vậy, công chứng viên cần phải nghiên cứu, nắm vững những quy định của pháp luật để có thể chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản khi có yêu cầu công chứng.
Qua nghiên cứu thực tế hồ sơ đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương tôi nhận thấy khi hành nghề công chứng, công chứng viên phải là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 8 của Luật công chứng 2014, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, am hiểu pháp luật, luôn phải tuân thủ theo Hiến pháp, pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt, phải khách quan trung thực, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản mà mình đã công chứng và phải tuân theo đạo đức hành nghề công chứng, phải có nhiều kinh nghiệm để giải quyết hồ sơ.
Từ tình huống thực tế trên kết hợp với những kiến thức nhận được từ quý thầy cô cũng như từ những nguồn khác (nghiên cứu hồ sơ, đọc các Văn bản pháp luật có liên quan đến việc công chứng…) điều đó sẽ tạo điều kiện cho tôi trong lĩnh vực công chứng sau này. Tất cả những điều này sẽ giúp tôi rất nhiều trong việc hoàn thành tốt công việc của mình nói riêng cũng như góp phần đưa nghề công chứng trở nên hoàn hảo hơn dưới góc nhìn của người dân, của những nhà làm luật nói chung nhằm hướng đến một cuộc sống văn minh, hiện đại và tốt đẹp hơn trong khuôn khổ tuân theo Hiến pháp và pháp luật.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
-
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật đất đai 2013.
- Luật nhà ở 2014.
- Luật Hộ tịch 2014.
- Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
- Luật Công chứng năm 2014.
- Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15/11/2015 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hộ tịch.
- Thông tư số 04/2020/TT-BTP ngày 28/5/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật hộ tịch và Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hộ tịch.
- Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016.
Nguyễn Văn Ngọc
Phản ứng của bạn là gì?
