Bên mua 'bùng kèo' đặt cọc thì có bán được cho người khác

Sau khi thương lượng giá, tháng 3 vừa qua, vợ chồng anh Nguyễn Văn A cùng bên mua tới một văn phòng công chứng ở nội thành Hà Nội làm Hợp đồng đặt cọc công chứng, theo đề nghị của họ.

Theo hợp đồng, trong 60 ngày kể từ ngày ký, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền để anh Nguyễn Văn A chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất theo quy định. "Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ sẽ bị mất tiền cọc".

Với điều khoản này, anh Nguyễn Văn A thấy "vô cùng yên tâm", vì dù khách không mua, anh cũng không mất gì. "Tôi nghĩ rất có lợi cho người bán, tiền mình cầm, còn đất vẫn là của mình", anh nói.

Nhưng quá thời hạn hợp đồng, bên mua không thanh toán nốt. Anh Nguyễn Văn A nhiều lần giục giã, họ khất nhiều thêm, cuối cùng thấy không thiện chí, anh quyết định bán cho người khác.

Đầu tháng 6, khi làm thủ tục bán, anh Nguyễn Văn A được bên công chứng cho hay cần "hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác".

Anh Nguyễn Văn A liên hệ với khách này và được trả lời chỉ đồng ý cùng đi hủy hợp đồng đặt cọc ở phòng công chứng nếu được trả lại 50 triệu đồng và nhận thêm 10-20 triệu đồng. "Không chịu, anh có thể đi khởi kiện nhưng sẽ mất hàng năm mới có thể bán được nhà vì "kèo" này đã ký với tôi", người này nói.

Anh Nguyễn Văn A không rõ có phải đã "mắc bẫy" của nhóm lừa đảo hay không?

"Tôi nghĩ người ta không thực hiện hợp đồng thì đương nhiên vô hiệu. Đất của tôi muốn bán cho ai thì bán. Sao lại không được?", anh lo lắng nói.

Quan điểm của Luật sư

Nêu quan điểm về trường hợp của anh Nguyễn Văn A, luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP HCM) cho hay điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo luật sư, căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hết thời hạn nhưng bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền đặt cọc thuộc về anh Nguyễn Văn A, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Từ đây, anh Nguyễn Văn A hoàn toàn có quyền bán cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).

Luật sư Hữu lưu ý, việc công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau, song đây "không phải là yêu cầu bắt buộc".

Luật sư nhận định một số văn phòng công chứng đang "máy móc" không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc (như trường hợp anh Nguyễn Văn A) đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Việc làm này của văn phòng công chứng là "không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc".

Luật sư khuyên anh Nguyễn Văn A cần yêu cầu văn phòng công chứng giải thích rõ lý do từ chối hoặc tìm đến văn phòng công chứng khác để làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất của mình.

• Mua bán theo hình thức lướt đặt cọc

Nguyễn Văn Ngọc (vnExpress)