Những vấn đề cần lưu ý trong Nghị định 10/2023/NĐ-CP

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 03 tháng 4 năm 2023, đây là một bước sửa đổi, bổ sung một số điều trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo đề nghị từ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nghị định này tập trung vào 6 điều quy định chi tiết về những vấn đề quan trọng sau:

- Điều 1: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 "quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai" nhằm nâng cao hiệu quả thi hành các điều của Luật Đất đai.

- Điều 2: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 "quy định về giá đất" nhằm điều chỉnh và cải tiến quy định về giá đất.
- Điều 3: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ "sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai"  nhằm điều chỉnh và bổ sung các nghị định quy định chi tiết về việc thi hành Luật Đất đai.

- Điều 4: Quy định chuyển tiếp, đảm bảo sự liên kết mượt mà và liên tục giữa các quy định trong Nghị định này và các quy định khác liên quan.

- Điều 5: Điều khoản thi hành, xác định cách thức áp dụng và thực hiện Nghị định này trong thực tế.

- Điều 6: Trách nhiệm thực hiện, Xác định trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân liên quan trong việc thực hiện và tuân thủ các quy định của Nghị định này.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được hy vọng sẽ tạo ra sự cải tiến và sắp xếp hợp lý trong lĩnh vực quản lý đất đai, từ đó đáp ứng tốt hơn các yêu cầu và nhu cầu của xã hội, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững và hiệu quả của quốc gia.

Trong trường hợp cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không thuộc loại đất ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, áp dụng các quy định sau đây:

- Nếu tài sản là công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không thuộc loại đất ở, như khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,... thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).

- Thứ tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ tuân theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 11 Điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).

- Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định.

- Trên trang 2 của Giấy chứng nhận, thông tin về hình thức sử dụng đất sẽ được hiển thị theo quy định như sau: "sử dụng riêng" theo Điểm a Khoản 5 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT đối với trường hợp chủ đầu tư chưa chuyển nhượng công trình; "sử dụng chung" theo Điểm b Khoản 5 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT đối với trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng từng phần công trình hoặc từng hạng mục công trình.

Trong trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng cho khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,... và chủ đầu tư đã chuyển nhượng phần diện tích này theo quy định pháp luật, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ tuân theo quy định sau:

- Quy định về cấp Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).

- Thứ tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ tuân theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 11 Điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).

Thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất sẽ được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

- Về hình thức sử dụng, ghi: "sử dụng chung" theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

- Về mục đích sử dụng đất, ghi: "đất ở tại nông thôn" hoặc "đất ở tại đô thị" theo quy định tại Điểm a Khoản 6 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

- Về thời hạn sử dụng đất, ghi: "lâu dài" theo quy định tại Điểm c Khoản 7 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT đối với người mua phần diện tích được sử dụng cho khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,...

Đối với chủ đầu tư, thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định, tuân theo quy định tại Điểm a Khoản 7 Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNM.

Nhằm đảm bảo thời gian phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, chúng tôi đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện các công việc sau đây trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: 

+ Trách nhiệm: Chỉ đạo các công việc liên quan đến phê duyệt giá đất.

+ Mục tiêu: Đảm bảo thực hiện quy định về giá đất theo quy trình.

- Các công việc cần thực hiện trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Lập dự toán kinh phí định giá đất cụ thể; Lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định về đấu thầu.

+ Cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm Phát triển quỹ đất và các cơ quan liên quan khác: Cung cấp thông tin liên quan để hỗ trợ đơn vị tư vấn định giá đất.

- Đối chiếu hồ sơ thông tin khu đất/thửa đất cần định giá:

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường yêu cầu đơn vị tư vấn so sánh hồ sơ, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thông tin đất cụ thể.

+ Mục đích: Đảm bảo tính chính xác và thống nhất về thông tin, số liệu phục vụ định giá đất.

- Chỉ đạo Hội đồng thẩm định giá đất và đơn vị tư vấn xác định giá đất:

+ Thực hiện định giá đất sau khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Thực hiện các nội dung được quy định trong Công văn 1856/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 22/3/2023.

- Bố trí kinh phí kịp thời: Chỉ đạo cơ quan tài chính đảm bảo kinh phí để thanh toán cho đơn vị tư vấn xác định giá đất sau khi hoàn thành hợp đồng dịch vụ tư vấn.

Nội dung trên nhằm đảm bảo quy trình và tiến trình phê duyệt giá đất được thực hiện đúng quy định, bao gồm các công việc chuẩn bị, đối chiếu, thẩm định và định giá đất, cũng như đảm bảo nguồn kinh phí để hoàn thành quy trình