Các quy định liên quan đến đất quy hoạch treo

Mục lục

1. Đất "quy hoạch treo" là tình trạng đất đã được cơ quan có thẩm quyền đưa vào diện quy hoạch nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch?

2. Đất thuộc diện "quy hoạch treo" có được xây dựng nhà mới?

3. Đất thuộc diện "quy hoạch treo" có được phép chuyển nhượng?

4. Vẫn được quyền thế chấp với đất thuộc diện "quy hoạch treo" nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định?

5. Mọi trường hợp thu hồi đất thuộc diện quy hoạch đều được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật?

1. Đất "quy hoạch treo" là tình trạng đất đã được cơ quan có thẩm quyền đưa vào diện quy hoạch nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch?

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không đề cập đến khái niệm đất thuộc diện "quy hoạch treo". Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn thì đất thuộc diện "quy hoạch treo" được hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

2. Đất thuộc diện "quy hoạch treo" có được xây dựng nhà mới?

Căn cứ khoản 5 điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), trường hợp sau ba năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

3. Đất thuộc diện "quy hoạch treo" có được phép chuyển nhượng?

Khoản 7 điều 49 Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định như sau: "Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch chỉ bị hạn chế một số quyền như trên song vẫn được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng đất đúng với quy định của pháp luật thì đất phải đảm bảo các yêu cầu tại điều 188 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

4. Vẫn được quyền thế chấp với đất thuộc diện "quy hoạch treo" nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định?

Đất thuộc diện quy hoạch chỉ bị hạn chế một số quyền theo quy định tại khoản 7 điều 49 Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung năm 2018) song vẫn được phép thế chấp. Tuy nhiên, để việc thế chấp đất đúng với quy định của pháp luật thì đất phải đảm bảo các yêu cầu tại điều 188 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

5. Mọi trường hợp thu hồi đất thuộc diện quy hoạch đều được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật?

Căn cứ khoản 2 điều 74 Luật Đất đai năm 2013, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Luật sư Phạm Thanh Hữu

Đoàn luật sư TP HCM