Tiểu luận về bán đấu giá tài sản

Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục.

Nguyễn Ngọc

02/09/2021 - 13:02 GMT+7

0 1.3 N

Tình huống tiểu luận: việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên có ý nghĩa như thế nào đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. là công chứng viên, khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, anh (chị) cần chú ý những vấn đề gì?

MỤC LỤC

I. MỞ ĐẦU
II. NỘI DUNG
Mục I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN
1. Khái niệm đấu giá tài sản
2. Đặc điểm bán đấu giá tài sản
2.1. Đấu giá là hình thức mua bán công khai nhất
2.2. Đấu giá là hình thức mua bán thông qua trung gian
2.3. Trong hoạt động đấu giá, giá bán thành công chính thức do bên mua xác định
2.4. Hoạt động bán đấu giá được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ
2.5. Kết quả của việc mua bán thông qua đấu giá được pháp luật thừa nhận và bảo hộ
3. Các nguyên tắc bán đấu giá
4. Hình thức bán đấu giá
Mục II: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ
1. Việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên
2. Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
2.1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
2.2. Xử lý hồ sơ và tham gia cuộc bán đấu giá
2.3. Ký kết và công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
2.4. Lưu trữ hồ sơ công chứng
3. Thực tiễn
4. Kiến nghị
III. KẾT LUẬN
IV. TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. MỞ ĐẦU

Khi nền kinh tế thị trường phát triển, hàng hóa trở nên đa dạng và phong phú, phần lớn sản phẩm của lao động là hàng hóa, là tài sản. Tài sản vừa có giá trị sử dụng vừa có giá trị kinh tế, trong điều kiện kinh tế thị trường nó trở thành yếu tố quan trọng trong giao lưu dân sự. Hoạt động mua bán và tiêu thụ hàng hóa nói chung và bán đấu giá tài sản nói riêng cũng trở nên đa dạng và sôi động. Nhiều hình thức bán đấu giá tài sản ra đời và phát triển. Đấu giá tài sản với tư cách là hoạt động dịch vụ đặc thù ra đời, đã giải quyết được nhu cầu lợi ích kinh tế từ các bên tham gia. Thông qua đấu giá tài sản, các bên tham gia đều thể hiện, hướng đến lợi nhuận mong muốn đạt được kết quả giá bán tài sản cao nhất.

Đấu giá tài sản là một hoạt động dịch vụ trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Đấu giá tài sản có tác dụng thúc đẩy nền kinh tế phát triển thông qua việc đa dạng hóa các hình thức trao đổi, mua bán lưu thông hàng hóa. Mặt khác, thông qua bán đấu giá tài sản, hoạt động mua bán nói chung và bán đấu giá tài sản nói riêng được công khai, minh bạch hơn.

Bên cạnh việc hoạt động đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố, phát triển các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp theo hướng xã hội hóa, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động đấu giá tài sản thời gian qua cho thấy còn nhiều những vướng mắc, bất cập và chưa rõ ràng trong một số nội dung cụ thể, trong đó hiện tại chưa có quy định thể hiện rõ nghĩa vụ bắt buộc công chứng viên phải tham dự cuộc đấu giá.

Mặc dù khi tham dự cuộc đấu giá, công chứng viên chỉ tham gia với tư cách khách mời và sẽ là người quan sát đấu giá viên, người tham gia đấu giá và cuộc đấu giá có diễn ra đúng với những gì ghi trong quy chế, nội quy của tổ chức đấu giá ban hành hoặc có đúng với quy định của pháp luật hay không.

Do đó nếu không tham dự cuộc đấu giá thì đồng nghĩa với việc khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên không được đòi hỏi hồ sơ đấu giá một cách đầy đủ, chi tiết như tham dự cuộc đấu giá.

Đây cũng là lý do tôi muốn tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến đấu giá và xem xét ý nghĩa việc công chứng viên phải tham dự cuộc đấu giá cũng như những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, vì vậy tôi chọn đề tài:

“Việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên có ý nghĩa như thế nào đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Là công chứng viên, khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, anh (chị) cần chú ý những vấn đề gì?”. Để tôi có thể hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan đấu giá với hoạt động công chứng, nhằm hoàn thiện kiến thức của bản thân, trang bị hành trang phục vụ cho công tác hành nghề sau này.

II. NỘI DUNG

Mục I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

1. Khái niệm đấu giá tài sản

- Đấu giá: Ở góc độ khái quát nhất, đấu giá là một hình thức mua bán hàng hóa công khai mà người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

Ở góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá được quy định trong các điều luật cụ thể của pháp luật, như:

+ Theo Điều 461 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản”.

+ Theo khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định:

“Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật Đấu giá tài sản này”.

+ Theo khoản 1 Điều 185 Luật Thương mại 2005 quy định:

“Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”.

+ Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định:

“Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này…”.

Ở Việt Nam, pháp luât quy định về hoạt động bán đấu giá ở nhiều văn bản ̣pháp luật khác nhau tùy thuộc vào đối tượng của hoạt động này. Tuy vậy, về bản chất, bán đấu giá là hình thức mua bán công khai, có nhiều người cùng tham gia trả giá, theo trình tự thủ tục nhất định, đối tượng đưa ra đấu giá được bán cho người chấp nhận mua ở mức giá cao nhất.

- Tài sản:

Theo Điều 105 Bô ̣Luật dân sự 2015 quy định:

+ Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

+ Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản cũng xác định các loại tài sản bán đấu giá chỉ bao gồm:

+ Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

+ Tài sản bảo đảm trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bằng bán đấu giá;

+ Tài sản nhà nước được xử lý bằng bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

- Bán đấu giá tài sản: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng, tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 2 Nghi ̣định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định:

“Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất”.

2. Đặc điểm bán đấu giá tài sản

2.1. Đấu giá là hình thức mua bán công khai nhất

Đặc điểm nổi bật này của đấu giá cũng là một trong những nguyên tắc của hoạt động mua bán thông qua đấu giá. Tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản cũng quy định đặc điểm công khai của hoạt động mua bán tài sản bằng việc quy định nguyên tắc sau: “Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia”.

Như vậy, tính công khai của hình thức bán đấu giá được quy định trong Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và các văn bản quy định đấu giá các đối tượng cụ thể khác, thể hiện ở việc công khai các thông tin liên quan đến tài sản, người đăng ký tham gia đấu giá có thể trực tiếp xem tài sản đưa ra đấu giá; công khai thông báo và niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản với đầy đủ các thông tin cần công khai như về thời gian, địa điểm đấu giá; tên, địa chỉ của người tổ chức đấu giá; tên, địa chỉ của người có tài sản; danh mục tài sản, số lượng, chất lượng tài sản; giá khởi điểm; thông tin cần thiết liên quan đến tài sản; địa điểm, thời gian trưng bày tài sản; địa điểm, thời gian tham khảo hồ sơ về tài sản; địa điểm, thời gian đăng ký mua tài sản.

2.2. Đấu giá là hình thức mua bán thông qua trung gian

Đây không phải là đặc tính tuyệt đối của bán đấu giá, nhưng việc bán đấu giá thường được thực hiện thông qua một bên trung gian.

Theo pháp luật hiện hành thì vai trò trung gian này được xác định thông qua các tổ chức thực hiện việc bán đấu giá có tên gọi là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc các doanh nghiệp có chức năng thực hiện nghiệp vụ bán đấu giá hoạt động theo Luật Doanh nghiệp. Ở các tổ chức bán đấu giá này phải có đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá. Các tổ chức trung gian này thường được thành lập, tồn tại dưới các hình thức sau:

+ Các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập theo quy định của Chính phủ.

+ Doanh nghiệp chuyên thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

+ Một bộ phận của doanh nghiệp, tập đoàn có chức năng bán đấu giá tài sản, hàng hóa của doanh nghiệp, tập đoàn mình làm ra hoặc nhận được ủy quyền từ các cá nhân, tổ chức khác.

+ Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt: Pháp luật Việt Nam có quy định ngoài các Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh dịch vụ bán đấu giá.

2.3. Trong hoạt động đấu giá, giá bán thành công chính thức do bên mua xác định

Trong hình thức bán đấu giá, bên có tài sản muốn bán xác định giá khởi điểm. Bên mua chấp nhận trả giá cao nhất so với giá khởi điểm theo phương thức trả giá lên hoặc là người đầu tiên chấp nhận giá theo phương thức đặt giá xuống là người mua trúng đấu giá. Đối tượng đưa ra bán đấu giá sẽ được bán theo giá cao nhất do người mua xác định.

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định: “Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán bằng giá khởi điểm”.

2.4. Hoạt động bán đấu giá được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ

Trình tự thủ tục này do luật hoặc các văn bản dưới luật hướng dẫn quy định. Khi các tổ chức, cá nhân tham gia vào việc đấu giá phải tuân thủ, như về cách thức xác định giá khởi điểm, về thông báo bán đấu giá, về số tiền đặt trước, về nguyên tắc, về không gian, thời gian, cách trả giá, nội quy phiên đấu giá, … Đặc điểm này rất khác so với cách mua bán thông thường, việc mua bán thông thường đôi khi chỉ cần hai bên thỏa thuận miệng với nhau một lần, thỏa thuận qua thư, qua điện thoại, ở bất kỳ không gian thời gian nào cũng được, các bên không bị bắt buộc phải theo một trình tự thủ tục nhất định nào. Khi các bên thống nhất cụ thể với nhau về đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán và các nội dung thỏa thuận khác của việc mua bán thông thường là giao dịch hoàn tất.

2.5. Kết quả của việc mua bán thông qua đấu giá được pháp luật thừa nhận và bảo hộ

Trong khi việc mua bán thông thường trong một số trường hợp dù đã hoàn thành rồi vẫn chứa đựng nhiều rủi ro về pháp lý mà bên bán hoặc bên mua không thể lường trước được. Đôi khi người bán thực hiện việc bán tài sản, hàng hóa nhằm để che giấu một giao dịch khác, hoặc việc bán nhằm tẩu tán tài sản, nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện thì giao dịch đó bị vô hiệu và người mua luôn là người phải gánh chịu rủi ro, thiệt hại trước tiên. Chứng minh cho việc có sự không an toàn trong hoạt động mua bán thông thường (mặc dù người mua không có lỗi).

Khác với việc mua bán thông thường, đối tượng được đưa ra đấu giá thường được thẩm định kỹ về thủ tục pháp lý như về nguốc gốc, chủ sở hữu, khả năng chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá, các biện pháp bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá… Khẳng định giá trị pháp lý của các giao dịch thông qua đấu giá được pháp luật bảo hộ tuyệt đối cho người mua, tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Như vậy, pháp luật bảo hộ tuyệt đối giá trị pháp lý đối với giao dịch mua tài sản khi người mua được tài sản thông qua hình thức đấu giá.

3. Các nguyên tắc bán đấu giá

Nhằm bảo đảm cho hoạt động đấu giá tài sản diễn ra trong khuôn khổ pháp luật, bảo đảm sự thống nhất quản lý của nhà nước, bảo đảm quyền nghĩa vụ các bên tham gia, pháp luật về bán đấu giá tài sản quy định một số nguyên tắc cu ̣thể sau:

- Nguyên tắc công khai: Nguyên tắc này yêu cầu trong hoạt động bán đấu giá tài sản phải công khai tất cả các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá, công khai ngay từ giai đoạn ra thông báo bán đấu giá về các thông tin như: chủ sở hữu tài sản, người có tài sản bán đấu giá, tổ chức bán đấu giá tài sản; công khai về giá khởi điểm, thời gian, địa điểm bán đấu giá; công khai về các đặc tính kỹ thuật, tình trạng tài sản, số lượng, chất lượng tài sản. Tại cuộc bán đấu giá, người điều hành bán đấu giá phải công khai tất cả các thông tin liên quan như: giới thiệu từng tài sản bán đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm, trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá và yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá…

- Nguyên tắc trung thực: Nguyên tắc này yêu cầu tất cả thông tin liên quan đến cuộc bán đấu giá đều phải trung thực, khách quan, không sai lệch. Các thông tin về tài sản, người có tài sản bán đấu giá, người tổ chức bán đấu giá, nguồn gốc xuất xứ tài sản, chất lượng tài sản… đều chính xác, các bên không được gian dối, không được đăng thông tin sai lệch về việc đấu giá. Nếu việc bán đấu giá thông qua ủy quyền thì người tổ chức bán đấu giá có quyền yêu cầu người có tài sản bán đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác, kịp thời các thông tin cần thiết liên quan đến tài sản bán đấu giá, tạo điều kiện cho người tổ chức bán đấu giá hoặc người tham gia đấu giá kiểm tra tài sản bán đấu giá. Người đăng ký tham gia đấu giá cũng phải trung thực về các thông tin từ khi đăng ký tham gia đấu giá.

- Nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên: Nguyên tắc này thể hiện ở yêu cầu bảo đảm cho các bên tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản được tự thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của mình, được yêu cầu các bên liên quan phải thực hiện đúng nội dung công việc như đã công khai thông báo.

4. Hình thức bán đấu giá

Theo Điều 33 Nghi ̣định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định hình thức đấu giá: “Tổ chức bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; Đấu giá bằng bỏ phiếu. Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận”.

- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói: Bắt đầu phiên đấu giá, Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá dùng lời nói của mình để đưa ra giá khởi điểm, bướ c giá. Những người tham gia đấu giá sẽ đặt giá cũng bằng lời nói để người điều hành đấu giá biết. Đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói có ưu điểm là sự trả giá của mọi người mua đều công khai, người trả giá cao nhất được xác định ngay mà không phải mất nhiều thời giờ để so sánh, vì thế mà cuộc đấu giá nhanh chóng kết thúc.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu: Đấu giá viên điều hành đấu giá sẽ công bố “…số vòng bỏ phiếu, cách thức tiến hành bỏ phiếu phải được tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc đấu giá viên thỏa thuận với người có tài sản bán đấu giá. Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu nhiều vòng thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất của vòng bỏ phiếu mà không công bố tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Cuộc bán đấu giá kết thúc khi không còn ai yêu cầu trả giá tiếp”. Với hình thức đấu giá này tuy thủ tục có phức tạp và làm mất nhiều thời gian hơn nhưng hình thức này hạn chế được tình trạng chạy đua của những người mua nâng giá lên một cách quá cao so với giá trị thực của tài sản.

- Các hình thức đấu giá khác: Có nhiều hình thức đấu giá khác đã được các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp áp dụng như: Đấu giá bằng bỏ phiếu kín ngay sau khi đăng ký tham gia đấu giá, nghĩa là người tham gia đấu giá đến đăng ký đấu giá thực hiện xong các thủ tục cần thiết theo quy định thì đồng thời được phát cho một phiếu trả giá mua tài sản và người tham gia đấu giá viết phiếu trả giá và niêm phong lại gửi cho tổ chức bán đấu giá giữ, đến khi phiên bán đấu giá diễn ra thì đấu giá viên sẽ bóc lần lượt từng phiếu trả giá và công bố giá đã trả của từng người tham gia và người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Hình thức đấu giá này có ưu điểm là hạn chế bớt tình trạng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau nhưng có nhược điểm là không trao cơ hội cho những người có nhu cầu trả giá cao hơn để mua tài sản. Ngoài ra, còn các hình thức đấu giá khác như đấu giá thông qua mạng Internet, …

Mục II: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ

1. Việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên

Trước đây, tại điểm 6.3 khoản 6 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, quy định rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận. Việc công chứng Hợp đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên”.

Tại khoản 3 Điều 35 Nghi ̣định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 có quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó”. Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016 cũng có quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Như vậy, hiện tại chưa có quy định thể hiện rõ nghĩa vụ bắt buộc công chứng viên phải tham dự cuộc đấu giá.

Nhưng việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên có ý nghĩa quan trọng đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, vì:

+ Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cũng là hợp đồng mua bán tài sản nhưng loại hợp đồng này được thực hiện theo một trình tự, thủ tục đặc biệt. Đối với loại hợp đồng này thì thỏa thuận về giá mua bán được xác lập ngay tại cuộc đấu giá. Đồng thời việc mua bán này phải tuân thủ đúng nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên. Vì vậy, công chứng viên phải tham gia cuộc đấu giá để kiểm chứng việc bán đấu giá đó có đúng với nguyên tắc này hay không. Trên cơ sở đó mới có đủ căn cứ để công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

+ Xét về mặt giá trị văn bản công chứng, căn cứ theo khoản 1, 2,3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”. Trong trường hợp đấu giá thành, thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải có nội dung đầy đủ theo quy định của pháp luật ví dụ như: Thời điểm diễn ra cuộc đấu giá, giá khởi điểm, giá bán tài sản…, nếu theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh. Vì vậy, nếu công chứng viên không tham dự cuộc đấu giá thì không thể biết những sự kiện, tình tiết trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thật hay không có thật.

+ Nếu công chứng viên không tham dự cuộc đấu giá thì đồng nghĩa với việc không được đòi hỏi hồ sơ đấu giá một cách đầy đủ, chi tiết như tham dự cuộc đấu giá.

2. Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, ngoài việc tuân theo những quy trình và nguyên tắc quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 thì công chứng viên cần tuân thủ những quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên cần chú ý những vấn đề sau:

2.1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Bảo đảm việc công chứng được chính xác, an toàn thì ngay lập tức bước đầu tiên này, công chứng viên phải đưa ra những yêu cầu cần thiết cho người yêu cầu công chứng, tránh trường hợp tư vấn chuẩn bị hồ sơ không đầy đủ gây phiền hà cho người yêu cầu công chứng

- Kiểm tra hồ sơ: Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một trong những các giao dịch mang tính chất đặc thù, không giống như việc mua bán các tài sản thông thường khác. Vì vậy, việc nghiên cứu hồ sơ là hết sức cần thiết, không thể bỏ qua. Để có những yêu cầu cung cấp tài liệu đúng và đủ, công chứng viên phải nắm rõ tất cả các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá, cụ thể: Tài sản bán đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá… Công chứng viên không được chủ quan vì cho rằng việc chuẩn bị tài liệu đã được cơ quan thi hành án, tổ chức đấu giá chuẩn bị kỹ trước khi thực hiện đấu giá, cho nên rất nhiều trường hợp công chứng viên chủ quan khi kết thúc cuộc đấu giá, công chứng viên bổ sung hồ sơ pháp lý.

Cũng như các giao dịch khác, công chứng viên lắng nghe người yêu cầu công chứng trình bày những ý chính vụ việc, để xác định những tài liệu pháp lý căn cứ làm hồ sơ công chứng.

- Lập hồ sơ: Theo quy định của pháp luật, công chứng viên có quyền yêu cầu tổ chức bán đấu giá tài sản cung cấp các tài liệu sau:

+ Hồ sơ của tổ chức đấu giá tài sản: Đăng ký kinh doanh; đăng ký mẫu dấu; thẻ đấu giá viên; hợp đồng đấu giá tài sản; quy chế, nội quy đấu giá tài sản; chứng thư thẩm định giá; danh sách khách hàng đủ điều kiện tham gia đấu giá tài sản; công văn đề nghị tham gia cuộc đấu giá và yêu cầu chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; biên bản đấu giá (cung cấp sau khi cuộc đấu giá thành); các giấy tờ tài liệu có liên quan khác.

+ Hồ sơ của người có tài sản: giấy tờ, tài liệu chứng minh nguồn gốc tài sản thi hành án; hợp đồng thế chấp tài sản; hợp đồng tín dụng; bản án hoặc quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án; quyết định cưỡng chế kê biên tài sản thi hành án; biên bản kê biên tài sản thi hành án.

+ Hồ sơ của người tham gia bán đấu giá tài sản: Giấy tờ tùy thân (như: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu…); sổ hộ khẩu; phiếu đăng ký tham gia đấu giá; chứng từ nộp tiền.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, công chứng viên cần lập ra danh mục hồ sơ cần thiết, phải sắp xếp theo một trình tự nhất định. Yêu cầu bắt buộc công chứng viên phải tóm tắt được hồ sơ đấu giá, hiểu rõ tại sao chủ sở hữu phải bán tài sản bằng hình thức đấu giá.

Việc lập ra danh mục hồ sơ giúp cho một số công chứng viên không bị lúng túng khi yêu cầu cung cấp tài liệu để lập hồ sơ, tránh trường hợp yêu cầu bổ sung nhiều lần. Một phần do việc mua bán tài sản đấu giá còn quá mới, chưa có yêu cầu công chứng, cho nên chưa có nhiều kinh nghiệm.

2.2. Xử lý hồ sơ và tham gia cuộc bán đấu giá

Theo quy định của pháp luật về đấu giá, tại cuộc đấu giá, đấu giá viên sẽ là người điều hành chính, công chứng viên chỉ là khách mời tham gia. Nhưng trước khi tham gia cuộc bán đấu giá, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra lại tính pháp lý toàn bộ các tài liệu và thông tin do tổ chức đấu giá cung cấp, như: Hồ sơ tổ chức đấu giá, đấu giá viên, tài sản đấu giá… Trước khi tiến hành cuộc đấu giá, công chứng viên cùng với đấu giá viên nhận dạng khách hàng tham gia đấu giá để bảo đảm đúng người có tên trong danh sách đủ điều kiện tham gia đấu giá.

Trong cuộc đấu giá, công chứng viên phải chứng kiến xem cuộc đấu giá có diễn ra đúng như những tài liệu mà tổ chức đấu giá đã gửi trong hồ sơ yêu cầu công chứng, như: Giá khởi điểm, bước giá…

Khi cuộc đấu giá kết thúc, nên đề nghị cho công chứng viên ký vào biên bản đấu giá tài sản. Vì biên bản đấu giá tài sản là cơ sở pháp lý để người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá thành.

2.3. Ký kết và công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Sau khi cuộc đấu giá thành, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là cơ sở pháp lý để người trúng giá nhận bàn giao tài sản đấu giá và để đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có những nội dung chính sau:

+ Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản;

+ Họ, tên của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá tài sản;

+ Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản đấu giá;

+ Họ, tên địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của người mua được tài sản đấu giá;

+ Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản;

+ Tài sản đấu giá;

+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá;

+ Giá bán tài sản;

+ Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản;

+ Thời hạn, địa điểm giao tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá phù hợp với hợp đồng đấu giá tài sản, trừ khi các bên liên quan có thỏa thuận khác;

+ Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên;

Trước khi ký kết hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra lại hồ sơ, giấy tờ, tài liệu mà các bên đã nộp. Kiểm tra nhận dạng người trúng đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, giải thích cho người mua được tài sản nội dung hợp đồng, yêu cầu các bên đọc lại dự thảo hợp đồng để bảo đảm nội dung hợp đồng đã phù hợp với ý chí của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật.

Sau khi các bên đã đồng ý bản dự thảo hợp đồng, công chứng viên chứng kiến các bên ký kết hợp đồng.

Công chứng viên ký công chứng khi bảo đảm các bên đã làm đầy đủ các trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ được chuyển qua bộ phận lưu trữ, kế toán - hành chính để thực hiện đóng dấu, thu phí, trả kết quả cho các bên yêu cầu công chứng và lưu trữ hồ sơ.

2.4. Lưu trữ hồ sơ công chứng

Việc lưu trữ được thực hiện ngay sau khi kết thúc giao dịch, để tránh trường hợp mất mát hồ sơ, tài liệu công chứng, khi nộp hồ sơ cho bộ phận lưu trữ, công chứng viên cần kiểm tra lại và có danh mục hồ sơ cho giao dịch. Hồ sơ lưu trữ là chứng cứ pháp lý để bảo vệ cho công chứng viên khi có tranh chấp. Vì vậy, khi tiến hành lưu trữ hồ sơ phải tuân theo những quy định tại Điều 63, Điều 64 Luật công chứng 2014 và các quy định của pháp luật về lưu trữ.

3. Thực tiễn

- Thực tế, có hiện tượng công chứng viên ký vào hợp đồng bán tài sản trước khi cuộc đấu giá tài sản kết thúc. Như vậy, cuộc đấu giá chưa kết thúc đã có người trúng giá… Hiện tượng này xảy ra chủ yếu do công chứng viên sơ suất, chưa tính đến các tình tiết rủi ro hoặc quá tin tưởng vào tổ chức đấu giá.

- Các quy định của pháp luật về đấu giá còn chưa đồng đều, hoạt động đấu giá còn chịu điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Thương mại 2005, Luật Công chứng 2014… Ngoài ra, một số văn bản dưới luật quy định còn đơn giản, chưa hợp lý, chưa khả thi dẫn đến việc khó khăn cho hoạt động đấu giá.

- Trên thực tế, không ít công chứng viên lúng túng khi yêu cầu cung cấp tài liệu để lập hồ sơ. Một phần do việc mua bán tài sản đấu giá còn quá mới, chưa có yêu cầu công chứng, cho nên chưa có nhiều kinh nghiệm.

- Đội ngũ đấu giá viên tuy đã được bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, nhưng còn một số đấu giá viên chưa đáp ứng được yêu cầu chuyên nghiệp hóa hoạt động đấu giá tài sản. Vì vậy, giữa công chứng viên và đấu giá viên còn có một số mâu thuẫn trong quá trình tác nghiệp.

- Đội ngũ công chứng viên tuy đã được đào tạo về nghiệp vụ công chứng và đạo đức hành nghề công chứng nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của hoạt động công chứng nói chung và hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng. Trên thực tế, khi giải quyết tranh chấp về đấu giá tài sản cho thấy sự yếu kém về nghiệp vụ và thiếu trách nhiệm của một số công chứng viên khi tiến hành chứng nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (như: để cho người không tham gia đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đấu giá viên không phải là người điều hành cuộc đấu giá…).

4. Kiến nghị

- Pháp luật nên có quy định công chứng viên phải tham dự cuộc đấu giá đối với những tài sản mà pháp luật yêu cầu phải công chứng nhằm quan sát đấu giá viên, người tham gia đấu giá và cuộc đấu giá có diễn ra đúng với những gì ghi trong quy chế, nội quy của tổ chức đấu giá ban hành hoặc có đúng với quy định của pháp luật hay không. Bởi hiện nay, có các tổ chức đấu giá thành lập ngày càng nhiều, một số doanh nghiệp đấu giá đã phát triển mạnh, trình độ của đấu giá viên ngày càng chuyên nghiệp. Nhưng bên cạnh đó còn có một số doanh nghiệp đấu giá và đấu giá viên còn non kém về mặt nghiệp vụ, chưa bảo đảm đúng quy trình đấu giá dẫn đến những vi phạm trong hoạt động đấu giá. Vì vậy, công chứng viên tham gia có trách nhiệm phối hợp cùng với chấp hành viên và đấu giá viên để bảo đảm cho dịch vụ đấu giá được hiệu quả và tuân thủ những quy định của pháp luật.

- Rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản, để hoàn thiện các quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản, ví dụ như:

+ Cần tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn của hoạt động bán đấu giá; nghiên cứu, xây dựng quy tắc đạo đức nghề đấu giá; tăng cường thanh tra, kiểm tra, chấn chỉnh sai phạm và những biểu hiện tiêu cực trong hoạt động bán đấu giá tài sản.

+ Về người có tài sản bán đấu giá: Pháp luật về bán đấu giá tài sản cần quy định cụ thể thủ tục, quyền, nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu mà không thuộc diện được chủ sở hữu ủy quyền và quyền mua lại của chủ sở hữu chung trong trường hợp tài sản bán đấu giá thuộc sở hữu của nhiều chủ sở hữu.

+ Người tham gia đấu giá: Pháp luật về bán đấu giá cần quy định người tham gia đấu giá bao gồm: cá nhân, tổ chức, nhiều người cùng tham gia đấu giá chung với tư cách một bên tham gia đấu giá. Đồng thời, cũng cần quy định rõ nguyên tắc và điều kiện tổ chức tham gia đấu giá thông qua người đại diện của tổ chức, của nhiều người cùng tham gia đấu giá chung với tư cách một bên tham gia đấu giá.

+ Về tài sản bán đấu giá: Không quy định định nghĩa tài sản đấu giá trong pháp luật bán đấu giá mà chỉ quy định nguyên tắc không bán đấu giá đối với tài sản cấm lưu thông tại thời điểm đấu giá và nguyên tắc bán đấu giá đối với tài sản bị hạn chế đấu giá (tài sản được bán đấu giá khi đã có sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, như: di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia…);

- Đối với công chứng viên cần đọc và nghiên cứu các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản để nâng cao nghiệp vụ, dành nhiều thời gian tham gia các cuộc đấu giá, kể cả những cuộc đấu giá những tài sản mà pháp luật không yêu cầu phải công chứng.

III. KẾT LUẬN

Hoạt động bán đấu giá tài sản đã góp phần làm công khai hóa, minh bạch hóa việc xử lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước và tài sản của tổ chức, cá nhân, qua đó, giảm thiểu các tiêu cực trong việc xử lý tài sản, đóng góp vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, phát triển kinh tế - xã hội, bước đầu khẳng định hiệu quả của chủ trương xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa trong lĩnh vực bán đấu giá trong bối cảnh kinh tế thị trường.

Đối với việc tham dự cuộc bán đấu giá tài sản của công chứng viên có ý nghĩa quan trọng để kiểm chứng việc bán đấu giá đó có đúng với nguyên tắc mà pháp luật quy định hay không; đồng thời biết được những sự kiện, tình tiết trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thật hay không có thật.

Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên cần chú ý những vấn đề sau: nghiên cứu hồ sơ là hết sức cần thiết, không thể bỏ qua. Để có những yêu cầu cung cấp tài liệu đúng và đủ, công chứng viên phải nắm rõ tất cả các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá; công chứng viên phải biết lắng nghe người yêu cầu công chứng trình bày những ý chính vụ việc, để xác định những tài liệu pháp lý căn cứ làm hồ sơ công chứng; công chứng viên cần nghiên cứu hồ sơ và lập ra danh mục hồ sơ cần thiết, phải sắp xếp theo một trình tự nhất định. Yêu cầu bắt buộc công chứng viên phải tóm tắt được hồ sơ đấu giá, hiểu rõ tại sao chủ sở hữu phải bán tài sản bằng hình thức đấu giá; trước khi ký kết hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra lại hồ sơ, giấy tờ, tài liệu mà các bên đã nộp. Kiểm tra nhận dạng người trúng đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, giải thích cho người mua được tài sản nội dung hợp đồng, yêu cầu các bên đọc lại dự thảo hợp đồng để bảo đảm nội dung hợp đồng đã phù hợp với ý chí của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật; khi nộp hồ sơ cho bộ phận lưu trữ, công chứng viên cần kiểm tra lại và có danh mục hồ sơ cho giao dịch.

Các quy định của pháp luật về đấu giá còn chưa đồng đều, hoạt động đấu giá còn chịu điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Pháp luật cần sớm có quy định công chứng viên phải tham dự cuộc đấu giá đối với những tài sản mà pháp luật yêu cầu phải công chứng để nhằm khẳng định thêm giá trị pháp lý của văn bản công chứng là giá trị thi hành và giá trị chứng cứ.

IV. TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

- Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014;

- Luật đấu giá tài sản ngày 17 tháng 11 năm 2016;

- Luật Thương mại ngày 14 tháng 6 năm 2005;

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Luật Doanh nghiệp ngày 17 tháng 6 năm 2020;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

Nguyễn Văn Ngọc

Lĩnh vực tra cứu

Loại văn bản